Jak wycenić mieszkanie? Trzy najpopularniejsze sposoby

Nie tylko kupno mieszkania zakłada długie szacowanie wydolności finansowej, a także określenie, jakiej nieruchomości poszukujemy. Podobne zasady obowiązują przy wycenie mieszkania pod jego sprzedaż. Obie strony chcą dokonać jak najlepszej inwestycji, ale warto podkreślić, że najważniejszym prawem zwyczajowym w budownictwie i nieruchomości jest uczciwość i nienarzucanie wysokich cen, które nie mają żadnego uzasadnienia.

Wycena mieszkania – dlaczego taka ważna?

Na wycenie mieszkania zależy najczęściej osobom, które sprzedają obecne mieszkania w celu zakupu nowej nieruchomości: domu bądź większego lokalu. Wycena pomaga w określeniu budżetu, jaki możemy przeznaczyć na nową inwestycję tak, aby później nie mieć problemów z zaciąganiem dużych kredytów, czy z niewydolnością finansową. Nie tylko to ma znaczenie. Często mieszkanie użytkowane przez kilka lat, było w odpowiedni sposób remontowane i modernizowane: dla przykładu zostało wyposażone w system centralnego odkurzania, w klimatyzację mechaniczną bądź w kominek salonowy, co znacznie podwyższa jego wartość. Wycena mieszkania ma pomóc wyjść na plus sprzedającemu, ale także ma na celu ukazanie jasnych warunków sprzedaży nieruchomości – w ten sposób okażesz szacunek kupującemu i staniesz się wiarygodny.

Jak wycenić mieszkanie?

Sposobów na wycenę mieszkania jest wiele. Przy wycenie wartości mieszkania największe znaczenie ma przede wszystkim jego powierzchnia i cena m², która w danym mieście waha się kilka razy w roku! Niestety nie każdy duży lokal musi oznaczać wysoki zysk dla sprzedającego. Bardzo liczy się lokalizacja, typ budownictwa, rok budowy budynku, stan faktyczny, a także przygotowanie mieszkania pod sprzedaż. Warto monitorować zachowania rynku nieruchomości przy użyciu lokalnych baz wiedzy i informacji, takich jak serwis ogłoszeniowy dlabydgoszczy.pl. Jeśli chcesz podnieść wartość swojego mieszkania, przeprowadź w nim remonty – nawet zmiana koloru ścian może wpłynąć na cenę, a także atrakcyjność nieruchomości.

Wycena mieszkania przez rzeczoznawcę

Dokładna wycena mieszkania powinna zostać dokonana przez rzeczoznawcę. To właśnie rzeczoznawcy wyceniają koszty mieszkania dzięki dokumentowi zwanemu operatem szacunkowym, który ważny jest przez 12 miesięcy. Warto pamiętać, że operat szacunkowy często jest potrzebny nabywcy przy zaciągnięciu kredytu i oszacowaniu wszelkich kosztów. Operat szacunkowy powinien zawierać określenie nieruchomości  i zakres jej wyceny, a także jej cel. Bardzo ważne jest również ustalenie daty określenia wartości nieruchomości (nieruchomość może tanieć bądź drożeć), a także opis stanu nieruchomości. Profesjonalny rzeczoznawca nieruchomości określi również wybór podejścia, metody i techniki szacowania.

Drugim sposobem na wycenę mieszkania jest skorzystanie z pośredników nieruchomości – firmy takie dokonują wyceny często na korzyść sprzedających. Nie znaczy to jednak, że kupujący w jakikolwiek sposób zostanie naciągnięty. Profesjonalny pośrednik nieruchomości jest pewnego rodzaju mediatorem handlowym, który ma sprawić, aby obie strony mogły uznać transakcję za uczciwą i korzystną.

Wycena mieszkania przez kalkulator – plusy i minusy tego rozwiązania

Ostatnim sposobem na wycenę mieszkania jest skorzystanie z internetowych przeliczników i kalkulatorów. Po wypełnieniu ankiety program wygeneruje raport, dzięki któremu zostanie określona wartość nieruchomości. Warto pamiętać, że tego typu narzędzia mają ogromny margines błędu – głównie przez nieobiektywną ocenę lokalu przez właściciela. Lepiej nie korzystać z takich rozwiązań. Znacznie skuteczniejsze są płatne e-wyceniarki, które mają więcej zalet, niż intuicyjne kalkulatory o kilku funkcjach. Wyceniarki nieruchomości w większości działają w oparciu o opracowany przez ekspertów model danego rynku nieruchomości. Uwzględniane są nawet takie dane jak atrakcyjność przestrzeni miejskiej, stopa bezrobocia i średnie zarobki. Najważniejszymi danymi definiującymi funkcjonowanie  wyceniarek są ceny z różnego rodzaju rejestrów nieruchomości. Płatne narzędzia są weryfikowane przez ekspertów – rzeczoznawców i analityków biznesowych.

Ile kosztuje mieszkanie w Bydgoszczy? Porównujemy ceny

Każde duże miasto ma orientacyjny koszt 1m² dla danej dzielnicy. Warto pamiętać, że mało atrakcyjne dzielnice mogą po kilku latach stać się najmodniejszym miejscem w mieście. Takich przypadków jest wiele – przykładem jest londyńska dzielnica North Kensington. Jak podaje Narodowy Bank Polski w II kwartale 2017 roku cena m² na rynkach pierwotnych i wtórnych wzrosła. Warto jednak zauważyć, że w ciągu kilku lat ceny w takich miastach jak Bydgoszcz obniżyły się o 100-300 zł za m². Jeśli chodzi o Bydgoszcz, orientacyjne narzędzia internetowe raportujące rynek nieruchomości podają, że cena m² wynosi średnio 4 845zł, a średnia suma wartości przy sprzedaży mieszkania określona została na 264 000 tys. złotych. W ciągu ostatnich miesięcy cena zwiększyła się o 8%. Warto dodać, że bydgoski rynek nieruchomości jest bardzo specyficzny i wymieszany. Ciężko jednoznacznie określić wartość inwestycyjną danej dzielnicy – są w niej budowle nowoczesne i stare. Raporty lokalnych gazet mówią jednak o tym, że najdroższymi dzielnicami są Bartodzieje i Wyżyny, a także obrzeża Bydgoszczy – zwłaszcza Osowa Góra, Osówiec i Osielsko (tu jest jednak więcej domów jednorodzinnych). Najtaniej mieszkania można kupić w Fordonie. Tendencja ta będzie jednak szybko się zmieniała. W Fordonie powstaje wiele firm i sklepów, a nowe połączenia tramwajowe spowodowały, że lokalizacja ta jest jeszcze bardziej atrakcyjna. Nowoczesne mieszkania w bloku na Fordonie są jednak wciąż o wiele tańsze niż gorsze standardowo mieszkania na Bartodziejach.