Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania
Umowę przedwstępną zawiera się, aby określić warunki, jakie mają być spełnione, by została zawarta umowa przyrzeczona między kupującym i sprzedającym. Przekonaj się, na co zwrócić uwagę przy zawieraniu umowy przedwstępnej.
Po co umowa przedwstępna?
Jesteś zainteresowany zakupem mieszkania, jednak pojawiają się komplikacje i nie możesz od razu zrealizować transakcji. Okazuje się, że sprzedający zalega z czynszem lub w mieszkaniu przebywają inni lokatorzy. Może się także zdarzyć, że oczekujesz na przyznanie kredytu na zakup mieszkania. Rozwiązaniem jest zawarcie umowy przedwstępnej.
Umowa przedwstępna – na co zwrócić uwagę?
Art. 389. § 1. Kodeksu cywilnego wskazuje, że umowa przedwstępna powinna zawierać postanowienia umowy przyrzeczonej. Oznacza to, że ważność umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania zależy od tego, czy zostaną w niej zawarte informacje, które znajdą się w umowie finalnej – chodzi tu o szczegóły na temat sprzedawanego mieszkania, jego ceny, metrażu itd. Dodatkowo strony mają możliwość zawarcia w umowie przedwstępnej innych postanowień. Nie jest to obowiązkowe, jednak stanowi zabezpieczenie w przypadku różnych komplikacji. Postanowienia mogą dotyczyć możliwości odstąpienia od umowy, np. w przypadku nieotrzymania kredytu przez kupującego.
W umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości nie musi być określony termin wykonania tej umowy, jednak zgodnie z art. 389. § 2. umowa powinna być zawarta zgodnie z terminem wyznaczonym przez stronę, która jest uprawniona do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. W przypadku, gdy obie strony są do tego uprawnione i wyznaczyły dwa różne terminy, liczy się zasada pierwszeństwa – terminem wiążącym jest ten, który został złożony wcześniej w oświadczeniu. Z kolei jeśli w ciągu roku od czasu zawarcia umowy przedwstępnej nie został określony termin podpisania umowy ostatecznej, to żadna ze stron nie może domagać się jej zawarcia.
Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania z zadatkiem
Zadatek przy umowie przedwstępnej nie jest konieczny, warto jednak zdecydować się na takie rozwiązanie. Jeśli dojdzie do zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży z zadatkiem, zadatek zostaje zaliczony na poczet tej strony, która go dała. W przypadku, gdy dojdzie do zerwania umowy bez winy obydwu stron, wówczas zadatek wraca do kupującego. Jeżeli kupujący nie wywiąże się z warunków umowy, wtedy zadatek zostaje w rękach sprzedającego jako rekompensata. Natomiast w momencie, gdy sprzedający nie wywiąże się z warunków umowy, wówczas zobowiązany jest do zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Kwota zadatku jest kwotą umowną, ale nie może przekroczyć 20% wartości mieszkania.
Czy umowa przedwstępna musi być u notariusza?
Umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania można zawsze zawrzeć w formie pisemnej bez notariusza oraz w formie aktu notarialnego. W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej w formie pisemnej, gdy jedna ze stron uchyli się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona nie ma możliwości dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej wbrew woli kupującego i pozostają jej ewentualnie roszczenia o naprawienie szkody lub roszczenia z zadatku czy kary umownej. Natomiast umowa w formie aktu notarialnego gwarantuje, że gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga może dochodzić swoich praw przed sądem – orzeczenie prawomocne sądu zastępuje oświadczenie woli drugiej strony i dochodzi do sfinalizowania umowy.
