Umowa deweloperska – na co zwrócić uwagę?

Ustawa deweloperska reguluje warunki zawierania umów deweloperskich, a także stanowi ochronę nabywców w przypadku niedotrzymania warunków przez dewelopera. Ustawa wprowadziła obowiązkowe zawieranie umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego.

Co to jest umowa deweloperska?

Warto pamiętać, że na rynku deweloperskim są różne rodzaje umów, do których należą:

• Umowa rezerwacyjna – jest zawierana w celu rezerwacji wybranego lokalu za opłatą. Można zawrzeć umowę rezerwacyjną, która zobowiązuje dewelopera do zawarcia umowy przedwstępnej lub umowy deweloperskiej. Zawarcie umowy rezerwacyjnej nie jest obowiązkowe.
• Umowa przedwstępna – jest zawierana w odniesieniu do nieruchomości ukończonych i oddanych do użytku. Na podstawie umowy przedwstępnej deweloper zobowiązuje się do zawarcia umowy deweloperskiej.
• Umowa deweloperska – jest zawierana w formie aktu notarialnego. Dotyczy przeniesienia na nabywcę, który jest osobą fizyczną, prawa własności lokalu lub nieruchomości.
• Umowa sprzedaży – jest zawierana w formie aktu notarialnego w celu nabycia lokalu użytkowego lub lokalu mieszkalnego przez nabywcę, który nie jest osobą fizyczną. Dotyczy ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu.

Co zawiera umowa deweloperska?

W umowie deweloperskiej zgodnie z art. 22 ustawy poza takimi danymi jak określenie stron, data i miejsce zawarcia umowy, informacje o nieruchomości (stan prawny nieruchomości, obciążenia hipoteczne), muszą być zawarte takie informacje jak położenie nieruchomości, cechy budynku, usytuowanie lokalu w budynku, powierzchnia i układ pomieszczeń, standard prac wykończeniowych oraz zobowiązanie dewelopera.

Cena, która jest podana w umowie, powinna zawierać podatek VAT. Poza tym w umowie powinniśmy znaleźć informację, czy w cenę mieszkania wliczone są koszty za części składowe mieszkania (np. balkon) oraz jakie będą koszty utrzymania mieszkania. Umowa powinna również zawierać m.in. informacje na temat gwarancji ubezpieczeniowej, jeśli deweloper jest ubezpieczony, terminu rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych, a także warunków odstąpienia od umowy. Deweloper zobowiązuje się do ustalenia harmonogramu pracy. Musi określić co najmniej cztery poszczególne etapy realizacji oraz procentowy udział w kosztach przedsięwzięcia. Jeśli chcemy dokonać jakichkolwiek zmian w treści umowy deweloperskiej, powinny one następować za zgodą obydwu stron.

Jak rozwiązać umowę deweloperską?

Możesz rozwiązać umowę deweloperską, jeśli strony umowy są zdecydowane na zgodne rozwiązanie. Wtedy musisz wraz z deweloperem przedstawić w banku zgodne oświadczenie woli w formie aktu notarialnego o sposobie podziału środków na mieszkaniowym rachunku powierniczym. Ponadto masz prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej w ciągu 30 dni od dnia jej zawarcia w sytuacji, gdy m.in. w umowie nie zostały zawarte wszystkie elementy wymagane przez ustawę.

Podstawa prawna: ustawa deweloperska — ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2011 r., Nr 232, poz. 1377)

Źródło: UOKiK