Użytkowanie wieczyste a możliwości gospodarowania nieruchomością

Zamieszkanie w domu zbudowanym na działce, która nie jest naszą własnością, może opierać się na podstawie prawa do użytkowania wieczystego nieruchomości. Osoba, która korzysta z tej opcji – pomimo dożywotniego gospodarowania terenem – ma jednak ograniczone możliwości zarządzania nim. Czym różni się dzierżawa wieczysta od prawa własności i jakie uprawnienia posiada użytkownik gruntu?

Co to jest dzierżawa wieczysta?

Dzierżawa wieczysta lub użytkowanie wieczyste to forma dysponowania działką, do której użytkownik nie posiada prawa własności. Prawnym właścicielem nieruchomości najczęściej jest Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Może się też zdarzyć, że wskazany teren należy do osoby prywatnej i przechodzi z pokolenia na pokolenie. Prawa użytkownika do wieczystego dzierżawienia takiego gruntu są wówczas zapisane w specjalnie sporządzonej umowie notarialnej. Różnica pomiędzy własnością a użytkowaniem wieczystym sprowadza się głównie do możliwości, jakie ma użytkownik w odniesieniu do sposobu gospodarowania wspomnianym terenem. Zakres możliwego działania określa prawo. Można wymienić cztery podstawowe cechy, które różnią własność od wieczystego użytkowania:

• użytkowanie wieczyste ograniczone jest czasem trwania umowy. Po jej wygaśnięciu konieczne jest przedłużenie okresu prawa do dzierżawy lub też użytkownik traci to prawo i jest zobowiązany do opuszczenia nieruchomości,
• użytkownik wieczysty ma ograniczone prawo do gospodarowania nieruchomością. Na terenie działki z prawem własności można dokonywać dowolnych podziałów i łączeń. Wykonują je firmy geodezyjne, takie jak Niemiec Dariusz. Usługi geodezyjne. Użytkowanie wieczyste ogranicza te prawa, a jakiekolwiek zmiany w granicach możliwe są wyłącznie po uzyskaniu zgody właściciela,
• dzierżawa wieczysta wiąże się z koniecznością wniesienia tzw. pierwszej opłaty oraz ponoszenia corocznych opłat, które podlegają waloryzacji,
• jeśli użytkownik dzierżawionej nieruchomości chce przekazać prawa do takiej dzierżawy innej osobie, konieczne jest dokonanie stosownego wpisu do księgi wieczystej.

Prawo do wieczystego użytkowania a podział gruntu lub jego sprzedaż

Polskie prawo cywilne określa, że wszelkie zmiany, jakich dokonuje się w obrębie nieruchomości, są nierozerwalnie związane z prawem własności. Oznacza to, że użytkownik wieczysty nie może dokonać podziału gruntu np. pomiędzy dwójkę swoich dzieci. Nie znaczy to oczywiście, że taki podział nie jest możliwy. Wymaga on jednak bezpośredniej zgody właściciela, którym w tym wypadku jest Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego. Warto tu również wspomnieć, że wszelkie zabudowania, które postawiono na takim gruncie, są własnością użytkownika działki. Dlatego też o ich przekazywaniu czy sprzedaży właściciel decyduje sam, bez potrzeby uzyskiwania zezwoleń. W przypadku dzierżawionej działki jej podział dokonywany jest przez firmę geodezyjną, dopiero po wcześniejszym złożeniu wniosku w stosownym urzędzie oraz uzyskaniu zezwolenia na dokonanie takiego podziału. Staje się on faktem w momencie wpisu do księgi wieczystej, ze skutkiem od chwili złożenia wniosku o dokonanie go.