Formalności związane ze sprzedażą nieruchomości

Większości osób wydaje się, że sprzedaż mieszkania sprawia największe problemy na etapie poszukiwania kupca. Okazuje się jednak, że dużo więcej uwagi wymagają formalności z tym związane. Sprzedaż nieruchomości to wbrew pozorom dosyć skomplikowany proces. Dlatego warto się do niego dobrze przygotować. Podpowiadamy jak od strony formalnej wygląda cała transakcja.

Stan prawny nieruchomości

Pierwszym krokiem, który należy wykonać jest bez wątpienia ustalenie, jakie dokumenty będą potrzebne do przeprowadzenia transakcji i podpisania aktu notarialnego. Uzależnione jest to w głównej mierze od podstawy nabycia mieszkania. Tak więc w pierwszej kolejności należy odpowiedzieć na dwa pytania:

• w jaki sposób nabyliśmy prawo do mieszkania?,

• kiedy miało to miejsce?

Rodzaj dokumentów, jakie należy dostarczyć do notariusza zależy właśnie od sposobu nabycia (zakup, spadek, darowizna).

Dlaczego tak ważna jest data nabycia praw do mieszkania? Ponieważ notariusz musi zweryfikować czy zostały dopełnione wszystkie formalności związane z nabyciem mieszkania. Jak wiadomo przepisy prawa zmieniają się z biegiem lat. Notariusz musi sprawdzić czy procedura nabycia była zgodna z prawem obowiązującym w danym czasie. W kolejnym kroku notariusz weryfikuje czy przedłożone wtedy dokumenty są wystarczające do zawarcia transakcji w chwili obecnej. W przypadku braków formalnych konieczne będzie ich uzupełnienie.

Sprzedaż mieszkania

Tak naprawdę formalności, które obejmują sprzedaż mieszkania, towarzyszą nam od momentu przygotowania ogłoszenia. Wykonanie kompletnej dokumentacji zdjęciowej oraz rzetelnego opisu jest w pewnym sensie sporządzeniem dokumentacji. Wbrew pozorom proces ten nie należy do prostych. Dlatego dużo lepszym rozwiązaniem wydaje się skorzystanie z pomocy profesjonalnego biura nieruchomości, które bazując na wiedzy i doświadczeniu przygotuje odpowiednią treść ogłoszenia.

W momencie znalezienia kupca możemy zdecydować się na zawarcie umowy rezerwacyjnej lub przedwstępnej. Umowa rezerwacyjna jest o wiele prostsza i pozwala na zabezpieczenie interesów obu stron. Powinna być ona dodatkowo zabezpieczona zaliczką lub zadatkiem. Specjaliści oraz doświadczeni pośrednicy w obrocie nieruchomościami polecają jednak zawarcie umowy przedwstępnej. Warto wiedzieć, że umowa przedwstępna podlega pod przepisy kodeksu cywilnego. To znacznie ułatwia rozwiązywanie potencjalnych sporów.

Dokumenty potrzebne do sprzedaży

Dokumenty niezbędne do sprzedaży mieszkania, na podstawie których notariusz sporządzi akt przeniesienia własności, są zależne od podstawy nabycia nieruchomości. W przypadku mieszkań własnościowych, które zostały kupione za gotówkę musimy zgromadzić następujące dokumenty:

• numer księgi wieczystej,

• akt zakupu mieszkania,

• zaświadczenie ze wspólnoty lub spółdzielni o niezaleganiu w opłatach za czynsz,

• potwierdzenie z urzędu gminy, że w danym lokalu żadna osoba nie jest zameldowana na pobyt stały lub czasowy.

W przypadku spółdzielczo-własnościowego prawa do lokalu powinniśmy przygotować następujące dokumenty:

• numer księgi wieczystej (o ile została założona),

• zaświadczenie o przysługującym prawie spółdzielczo-własnościowym wydane przez spółdzielnię mieszkaniową,

• potwierdzenie braku zaległości w płaceniu czynszu,

• zaświadczenie z urzędu gminy, że w lokalu nikt nie jest zameldowany na pobyt stały lub czasowy,

Dokument potwierdzający podstawę nabycia

W celu otrzymania stosownego dokumentu powinniśmy zgłosić się do spółdzielni. Należy złożyć wniosek i uzbroić się w cierpliwość. Bardzo istotne jest wskazanie, że zaświadczenie jest nam potrzebne do sprzedaży mieszkania. Warto upewnić się wcześniej w jakiej formie powinien być złożony wniosek oraz jaki jest czas oczekiwania na wydanie zaświadczenia. Zdarzają się sytuacje, kiedy czas oczekiwania na dokument sięga nawet 30 dni.

W przypadku jeśli mieszkanie zostało nabyte w drodze spadku lub darowizny będziemy musieli dostarczyć notariuszowi zaświadczenie z Urzędu Skarbowego, które potwierdzi, że uregulowaliśmy stosowny podatek lub zostaliśmy zwolnieni z obowiązku jego zapłaty. Ponadto notariusz może wymagać od nas dokumentu przedstawiającego podstawę nabycia poprzedniego właściciela. Dokument ten może być wymagany jeśli mieszkanie nie ma założonej księgi wieczystej.

Przekazanie mieszkania

Po podpisaniu umowy sprzedaży ostatnim elementem transakcji jest przekazanie mieszkania. W akcie notarialnym wskazany jest maksymalny czas przekazania nieruchomości. W interesie Sprzedającego jest przekazanie mieszkania dopiero po otrzymaniu zapłaty za nieruchomość. Istotnym elementem przekazania jest sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego. Korzystając z pośrednictwa biura nieruchomości nie musimy się obawiać tego etapu, ponieważ pośrednik wspomoże nas w dopełnieniu wszystkich formalności oraz w całym procesie przekazania nieruchomości. Oczywiście po zakończeniu transakcji należy także pamiętać o rozliczeniu podatku na formularzu PIT-39.

Proces sprzedaży mieszkania jest z pewnością dosyć zawiły pod kątem formalnym. Dlatego dobrym pomysłem jest skorzystanie z pomocy Biura Obrotu Nieruchomościami BOCHENEK z Tarnowa. Specjaliści z tej firmy pomogą nam dokonać wyceny nieruchomości, przygotują ofertę oraz przeprowadzą nas przez cały proces sprzedaży. To sprawi, że nie będziemy musieli stresować się wszystkimi formalnościami i unikniemy ewentualnych problemów wynikających z ich niedopełnienia.