Umowa deweloperska – na co uważać?

Sprawdź, co powinna zawierać umowa deweloperska, a także na co zwrócić uwagę przy podpisywaniu dokumentów. Przekonaj się, jakie prawa przysługują konsumentom nabywającym lokal mieszkalny lub inną nieruchomość.

Umowa deweloperska w formie aktu notarialnego

By chronić prawa konsumenta została wprowadzona ustawa deweloperska, która nakłada obowiązek zawierania umów deweloperskich wyłącznie w formie aktu notarialnego. Wprowadzenie zmian w umowie musi być także poświadczone przez notariusza, nie ma możliwości dokonania zmian np. listownie.

Przed zakupem mieszkania mamy możliwość podpisania umowy rezerwacyjnej w celu rezerwacji wybranego lokalu za opłatą. Jeśli zdecydujemy się na zawarcie takiej umowy, musimy sprawdzić, czy nie odpowiada ona treści umowy deweloperskiej. W ten sposób deweloper może próbować obejść przepisy ustawy, która wymusza obowiązkową formę aktu notarialnego.

Umowa deweloperska – kto ponosi koszty?

Zarówno nabywca, jak i deweloper są zobowiązani do pokrycia w równych częściach wynagrodzenia notariusza oraz opłat sądowych w postępowaniu wieczystoksięgowym. Ponadto zanim prawa własności zostaną przeniesione na nabywcę, nie ponosi on kosztów, do których zobowiązany jest właściciel, np. opłat za użytkowanie wieczyste.

Cena, która została określona w umowie, nie może się zmienić bez uzgodnienia obydwu stron, chyba że została zawarta tzw. klauzula waloryzacyjna, zgodnie z którą deweloper ma prawo do podniesienia ceny. Wtedy musisz mieć zagwarantowane prawo do odstąpienia od umowy bez dodatkowych opłat.

Pamiętaj, że zawsze masz dowolność, jeśli chodzi o wybór kancelarii notarialnej, w której zostanie podpisany akt notarialny – decydując się na notariusza, możesz kierować się ceną usług lub lokalizacją.

Jak negocjować z deweloperem?

Jeśli umowa deweloperska jest mniej korzysta dla nabywcy, niż wskazuje to ustawa, i narusza jego interesy, to jej postanowienia uważa się za nieważne. Wówczas stosuje się przepisy ustawy, które są korzystniejsze dla nabywcy. Jeśli nabywasz mieszkanie od dewelopera, musisz wyrazić zgodę na dołączanie wszelkich nowych lub zmodyfikowanych postanowień. Ponadto deweloper nie może wymagać, by konsument zawarł umowę ze wskazanym przez niego ubezpieczycielem.

Z kolei jeżeli umowa deweloperska nie zawiera elementów wskazanych w 22 art. ustawy lub np. informacje, które są ujęte w umowie deweloperskiej, nie są zgodne z prospektem informacyjnym, masz prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej w terminie do 30 dni od daty zawarcia. W przypadku gdy odstąpisz od umowy, deweloper nie może obciążyć się kosztami, które są związane z umową. Jeśli odstąpienie od umowy następuje z przyczyn niezależnych ani od dewelopera, ani konsumenta, wtedy koszty są ponoszone wspólnie. Poza tym w przypadku gdy deweloper nie odda nieruchomości w terminie z powodu warunków pogodowych, możesz żądać odszkodowania ze względu na niewłaściwe wykonanie umowy.

Podstawa prawna: ustawa deweloperska — ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2011 r., Nr 232, poz. 1377)

Źródło: UOKiK