Życie na kredycie: to musisz wiedzieć, zanim weźmiesz kredyt!
Kredyt hipoteczny to dziś najpopularniejszy klucz do własnego mieszkania lub domu. Jest to również decyzja finansowa, która przez długie lata będzie mieć przemożny wpływ na nasz budżet domowy. Do tego zapłacimy za kredyt sporo więcej, niż pożyczyliśmy od banku, a nieruchomość przejdzie na naszą własność dopiero po całkowitym jego spłaceniu. Dziś przyglądamy się kredytom i pokazujemy, na co zwracać uwagę przed podjęciem decyzji o ich wzięciu.
1. Potrzebny jest wkład własny
Czasy, w których banki kredytowały 100% wartości nieruchomości bezpowrotnie minęły. Dziś, by ubiegać się o kredyt hipoteczny trzeba posiadać zasoby finansowe, które będą stanowić własny wkład w nabywaną inwestycję. Od 2017 r. wysokość wkładu wynosi 20% wartości nieruchomości (nieliczne banki uwzględniają przedział 10-20%), im zatem jest ona droższa, tym większy będzie nasz wkład własny. Warto jednak wiedzieć, że na jego poczet można zaliczyć m.in. takie płatności i aktywa, jak: działkę (jej rynkowa wartość), poniesione i udokumentowane koszty budowy, wykończenia i adaptacji lokalu, premię gwarancyjna z książeczki mieszkaniowej oraz oczywiście wszelkiego rodzaju oszczędności, w tym te w gotówce. Dobrze jest zasięgnąć języka w banku lub u doradców finansowych o to, które z aktywów można zaliczyć w poczet wkładu w naszym przypadku: po podpisaniu umowy kredytowej gwałtownie spada bowiem zdolność kredytowa i jeśli na wykończenie lub wyposażenie lokum spróbujemy wziąć kredyt gotówkowy, to może to być utrudnione lub nawet niemożliwe.
2. Końcowa cena kredytu to suma czynników
Żeby skredytować zakup nieruchomości, nie wystarczy wycenić jej wartości rynkowej – ten czynnik jest raczej finansowym zabezpieczeniem transakcji dla banku. Bardziej istotnym czynnikiem będzie zdolność kredytowa ubiegającej się osoby/osób. Ma na nią wpływ wiele składowych, w tym: rodzaj sposobu zatrudnienia, wiek, stan cywilny i liczba dzieci, sposób dysponowania domowym budżetem, posiadane obecnie obciążenia finansowe oraz pozytywnie zweryfikowana historia kredytowa. Zasłyszane historie o kupnie jakichś dóbr na raty (choćby był to tylko telewizor) wyłącznie po to, by stworzyć sobie historię kredytową nie są przesadzone. Niespłacone kredyty lub trudności w ich spłacie są dla banku sygnałem mniejszej wiarygodności potencjalnego kredytobiorcy.
Płacąc za kredyt ponosimy również powiązane z nim koszty operacji. Wśród tych kosztów znajdą się m.in. marża, prowizja banku za udzielenie kredytu oraz jego ubezpieczenie. Wysokość prowizji będzie się różnić w zależności od konkretnego banku, zwykle opiewa ona do wysokości 4% wartości zaciąganego kredytu. Warto wiedzieć, że prowizję można negocjować: jeśli przenosimy kredyt z innego banku lub jesteśmy stałym klientem danego banku, to mamy duże szanse na jej obniżenie. Banki mają różne propozycje dla kredytobiorców, na przykład duża marża i zero prowizji, lub wysoka prowizja i minimalna marża; zwykle też wysokość marży jest negocjowalna. Marża w największym stopniu decyduje o końcowej cenie kredytu i jest niezmienna przez cały czas obowiązywania umowy kredytowej. Co do ubezpieczenia, to część instytucji finansowych oferuje je jako dodatkowy produkt, część zaś otwarcie wymaga wykupienia ubezpieczenia kredytu. Może do tych wszystkich składników dojść wreszcie opłata za czynności zmierzające do przyznania kredytu lub sprawdzające jego realizację (przy budowie domu). Zapłacimy więc za wycenę nieruchomości (gdy bank nie chce operatu szacunkowego od rzeczoznawcy) czy za aneks do umowy kredytowej, zmieniający jej warunki.
Oprocentowanie kredytu opiewa średnio 6% w skali roku, jednak wysokość odsetek zależeć może od wysokości stóp oprocentowania (tzw. wskaźnik WIBOR ustalany na 3 lub 6 miesięcy). Oznacza to, że niskie stopy spowodują potanienie końcowej ceny kredytu, wysokie zaś – jego podwyżkę. Nie musi tak być – niektóre banki oferują stałe oprocentowanie przez okres obowiązywania umowy, co zabezpiecza kredytobiorcę przed nagłym wzrostem stóp (a więc i wysokości raty), ale nie daje mu szansy na zmniejszenie rat, kiedy stopy procentowe spadają.
3. Spłata kredytu i związane z nią kwestie
Kiedy już udało się nam przebrnąć przez wszystkie bankowe formalności i weryfikacje i podpisaliśmy wreszcie umowę kredytową, przychodzi pora na wzięcie odpowiedzialności za tę decyzję. Rozpoczynamy spłatę wieloletniego zadłużenia. Najpierw spłacamy od niego odsetki (czyli bank od razu kapitalizuje swój zysk) powiększone dodatkowo o ubezpieczenie pomostowe; płacimy za to ubezpieczenie do momentu wpisu do księgi wieczystej adnotacji o roszczeniu hipotecznym banku wobec naszej nieruchomości. W takim przypadku mówimy o ratach równych (co miesiąc będziemy uiszczać taką samą kwotę z domowego budżetu). Możemy jednak umówić się z bankiem na równoczesną spłatę oprocentowania i kapitału, spowoduje to progresywne zmniejszanie się wysokości raty.
Zdarzają się również okoliczności, że postanawiamy od razu spłacić większą część lub całość kredytu. Jest to rozwiązanie dopuszczalne przez banki, ale obwarowane obostrzeniami. W myśl Ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (Dz.U. 2017 poz. 819), jeśli chcemy spłacić kredyt przed terminem (do 3 lat od jego zaciągnięcia) to możemy, ale bank zastosuje wówczas opłatę karną w wysokości do 3% wartości spłaconej kwoty kredytu, ale nie więcej, niż kwota początkowo naliczonych odsetek (dotyczy to umów kredytowych ze zmienną stopą procentową). Spłacić wcześniej kredyt można również poprzez manipulowaniem wysokością opłat – wystarczy regularnie nadpłacać każdą ratę, co doprowadzi do jej przedwczesnego zmniejszenie lub skrócenia okresu kredytowania.
Warto jest rozważyć wcześniejszą ratę kredytu, bo zdejmuje ono istotne obciążenie dla domowego budżetu i przywraca konsumentowi wolność inwestycyjną, pozostawiając jednocześnie wartość dodaną w formie nieruchomości, którą można wynająć, ponownie w razie czego zadłużyć lub – w ostateczności – sprzedać. Warto jest też rozważyć, na ile lat zdecydujemy się ów kredyt zaciągnąć. W Polsce kredyty mieszkaniowe udzielane są zwykle na okres 20-30 lat, co wiąże się nie tylko z długoletnią uciążliwością, ale i dużo wyższą kwotą do spłaty. Różne kalkulacje pokazują, że optymalną długością spłacania kredytu hipotecznego jest obecnie 15 lat .
