Wynajmujesz nieruchomość? Zobacz, jaką umowę podpisać: najmu, czy dzierżawy?

Często zdarza się, że dysponujemy lokalem, np. drugim mieszkaniem po dziadkach, ciotkach, z czasów kawalerstwa. Nieruchomości to dobre źródło zarobkowania. Daje możliwość comiesięcznego stałego zastrzyku gotówki, pozwala odłożyć pieniądze na wycieczkę, wakacje, zakup upragnionych gadżetów. Zobaczmy, jaką formę umowy wybrać w momencie podjęcia decyzji o najmie. Czy lepsza jest umowa najmu? A może umowa dzierżawy? Czym różnią się te dwa rodzaje umów?

Sporządzanie umów tylko pozornie wydaje nam się proste. Zwykliśmy uważać, że w dobie powszechnego dostępu do Internetu, stwarzającego możliwość wygooglania praktycznych porad i wskazówek na każdy temat, ze znalezieniem wzoru umowy niezbędnej do wynajęcia nieruchomości nie powinno być problemu.

Tymczasem okazuje się, że wzorów umów czy to jednego rodzaju, czy też drugiego, jest bez liku. Jedne dłuższe, drugie krótsze, jedne rozpisują się na kilkanaście paragrafów, inne ograniczają się do określenia: kto, co, komu, na jak długo i za ile. Którą wybrać? Co musi zawierać umowa? Co warto w niej zawrzeć, by jak najlepiej zabezpieczyć swoje interesy?

Jakie są rodzaje umów dotyczących udostępniania nieruchomości osobom trzecim?

Nieruchomość możemy udostępnić innej osobie na podstawie:

• umowy najmu lokalu,
• umowy najmu lokalu mieszkalnego,
• umowa dzierżawy nieruchomości.

Należy mieć na uwadze fakt, iż nie są to synonimy, każda z wymienionych umów regulowana jest innymi przepisami Kodeksu cywilnego, bądź ustawy o ochronie praw lokatorów. Różnice dotyczą zarówno obowiązków stron, jak i możliwości dochodzenia swoich praw, na wypadek wystąpienia problemów czy sporów pomiędzy stronami umowy.

Spory takie są niezwykle częstym problemem rozwiązywanym przez kancelarie adwokackie, takie jak Kancelaria Adwokacka Jagody Zamirskiej, które na co dzień zajmują się zarówno doradztwem prawnym w obszarze umów cywilno-prawnych, jak i sporządzaniem takich umów, w szczególności tych dotyczących użytkowania nieruchomości przez osoby trzecie (fizyczne i prawne).

stotniejsza w dobrze skonstruowanej umowie najmu, czy też umowie dzierżawy jest odpowiednia konstrukcja postanowień, tak, aby chronić interesy strony, na rzecz której udzielana jest pomoc prawna przez Kancelarię, oczywiście z zachowaniem równowagi kontraktowej obydwu stron oraz konsekwentnym stosowaniem odpowiedniej terminologii kodeksowej w zakresie oznaczenia stron umowy, przedmiotu, zakresu praw i obowiązków, warunków wypowiadania umowy, oraz, by uniknąć sporów interpretacyjnych między stronami, które mogłyby zakłócić jej realizację. 

Jakie są różnice pomiędzy umową najmu a umową dzierżawy?

W przypadku umowy najmu najemca może jedynie używać rzeczy, nie może pobierać z niej pożytków. W przypadku umowy dzierżawy, dzierżawca ma prawo do zarabiania na nieruchomości (pobierania z niej pożytków). Istnieją różne rodzaje pożytków. W zależności od rodzaju umowy będą to:

• pożytki naturalne: płody rolne bądź inne, przynależne do nieruchomości, jak owoce z sadu, trawa z łąki, zboże z pól itp.;
• pożytki cywilne: wynikające ze stosunku prawnego pomiędzy stronami: czynsz najmu, dzierżawy;
• pożytki prawa podmiotowego (odsetki od wierzytelności);

Jaka umowa jest lepsza? Dzierżawa czy najem nieruchomości?

Aby dobrze wybrać rodzaj umowy, należy ustalić, w jakim celu nieruchomość będzie wykorzystywana, czy ma być używana do celów zarobkowych, czy też nie, a także, jaki zakres praw godzimy się przyznać osobie, której naszą nieruchomość udostępnimy. Czy nieruchomość przynosi jakieś pożytki, jeśli tak, to jakie, i czy chcemy, by osoba trzecia również miała prawo do ich pobierania. Ponadto, należy też zastanowić się, czy wyrażamy zgodę na dalsze udostępnianie jej innym osobom. W przypadku najmu, jeżeli wyraźnie w umowie nie zostanie zawarte zastrzeżenie, że najemcy nie wolno oddać przedmiotu najmu w podnajem lub bezpłatne używanie osobie trzeciej, to będzie on uprawniony do takich działań nawet bez wiedzy wynajmującego. W przypadku dzierżawy, dzierżawca takiego uprawnienia nie będzie posiadał, chyba że, odwrotnie niż w przypadku najmu, takie prawo zostanie mu w umowie wyraźnie przyznane.

Tego typu niuansów jest dość dużo, dlatego też aby podjąć trafną decyzję, na jakich zasadach udostępnić nieruchomość, dobrze jest poradzić się adwokata, który mając na uwadze treść przepisów, pomoże wybrać odpowiedni rodzaj umowy i sporządzi ją tak, aby interesy właściciela nieruchomości były w pełni chronione i zaspokojone.