Sprzedaż nieruchomości w ciągu 5 lat od nabycia. Podatek i zwolnienie podatkowe a przejaw działalności gospodarczej

Właściciele nieruchomości, którzy będą chcieli sprzedać swoje lokum przed upływem 5 lat od jego nabycia, są zobowiązani do zapłacenia podatku dochodowego. Jeżeli spełnią określone prawem warunki, mogą skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej, a tym samym skorzystać ze zwolnienia podatkowego. Nieco inaczej wygląda sytuacja w przypadku działalności gospodarczej – przyjrzyjmy się więc tym zagadnieniom bliżej.

Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat

Ponieważ przepisy prawa podatkowego są zawiłe, na początku wyjaśnimy kilka ważnych kwestii. Okres 5 lat liczy się nie od momentu nabycia nieruchomości, ale od końca roku kalendarzowego, w którym została nabyta nieruchomość. Dla przykładu: nabycie nieruchomości w drodze zakupu lub spadku nastąpiło w styczniu 2021 roku. Nieruchomość będzie mogła zostać sprzedana bez konieczności zapłaty podatku dochodowego po 5 latach podatkowych, następujących po nabyciu nieruchomości – czyli dopiero w 2027 roku. Dotyczy to zarówno nieruchomości, lokalu mieszkaniowego, domu jednorodzinnego, jak i udziałów w części nieruchomości.

Warto podkreślić, że dotyczy to sprzedaży nieruchomości należącej do majątku osobistego, czyli w sytuacji, kiedy nie prowadzimy działalności gospodarczej.

Zwolnienie podatkowe ze sprzedaży nieruchomości

Jednym ze sposobów na uniknięcie zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości jest dokonanie sprzedaży po upływie 5 lat podatkowych od roku jej nabycia. Dla osób fizycznych, w przypadku których nieruchomość jest ich majątkiem osobistym, istnieje również druga możliwość: tak zwana ulga mieszkaniowa, pozwalająca na uwolnienie od podatku części lub całości dochodu z tytułu sprzedaży nieruchomości. Warunek jest jeden: w ciągu najbliższych trzech lat od sprzedaży, dochód związany ze zbyciem nieruchomości musi zostać przeznaczony na sfinansowanie nowego celu mieszkaniowego. Możemy więc kupić nowe mieszkanie lub przeznaczyć środki na budowę domu, a także na jego modernizację lub remont. Cel mieszkaniowy to również zakup gruntu, adaptacja budynku gospodarczego na cele mieszkaniowe lub też nabycie części/udziału lokalu, domu lub gruntu oraz prawa do użytkowania wieczystego. Jeżeli spełnimy wszystkie warunki, nie będziemy musieli zapłacić podatku.

Nieco inaczej wygląda sytuacja w przypadku nabycia nieruchomości w spadku. Od 1 stycznia 2019 roku, pięcioletni okres liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości przez spadkodawcę. Podobnie wygląda sytuacja w przypadku sprzedaży nieruchomości małżonków, jeśli ustanie wspólność małżeńska. Okres pięciu lat również liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości. W tej sytuacji nieruchomość musi jednak należeć do majątku wspólnego.

Co więcej, podatek dochodowy, jak sama nazwa wskazuje, jest podatkiem od dochodu. Jeśli sprzedamy nieruchomość za taką samą lub niższą cenę, za jaką ją kupiliśmy, dochód wyniesie 0 zł – a więc również nie zapłacimy podatku.

Kiedy nie skorzystamy z ulgi podatkowej?

Warto jednak podkreślić, że z ulgi mieszkaniowej skorzystamy tylko wtedy, kiedy przeznaczymy dochód ze sprzedaży nieruchomości na nowy cel. W sytuacji, kiedy wykorzystamy jedynie część dochodu ze sprzedaży, możemy skorzystać z częściowej ulgi mieszkaniowej, czyli uwolnienia od opodatkowania części dochodu ze sprzedaży nieruchomości, do której obliczenia należy zastosować przewidziany w przepisach wzór.

Zgodnie z prawem przed upływem 3 lat od momentu zbycia nieruchomości musimy otrzymać akt własności nowego lokalu lub gruntu – dlatego musimy zwrócić szczególną uwagę na umowy przedwstępne i deweloperskie. Nowe mieszkanie nie może być również przeznaczone na wynajem. Musimy w nabywanym lokalu sami zamieszkać – jeśli przeznaczymy go na wynajem, urząd skarbowy może podważyć zasadność skorzystania z ulgi, a tym samym nałożyć na nas obowiązek uiszczenia podatku.

W przypadku, kiedy środki ze sprzedaży wykorzystamy na nowe cele mieszkaniowe, niezbędne jest dokładne udokumentowanie tego procesu oraz zgłoszenie deklaracji rozliczeniowej PIT-39. Możemy wykorzystać jedynie te nakłady, które są udokumentowane rachunkami lub fakturami.

Sprzedaż nieruchomości a przejaw działalności gospodarczej

W sytuacji, kiedy nieruchomość nabyliśmy w celu późniejszej odsprzedaży z zyskiem, a ponadto takich transakcji będzie więcej, urząd skarbowy może uznać, że prowadzimy działalność gospodarczą związaną z handlem nieruchomościami, co będzie wiązać się z utratą możliwości skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Aby tego uniknąć, należy móc wykazać, że wydatki pokryte dzięki przychodowi ze sprzedanej nieruchomości, będą, choćby w przyszłości (tak np. interpretacja 0113-KDIPT2-1.4011.187.2019.2.MD), mieć związek z celami mieszkaniowymi podatnika.

Co istotne, organ może uznać za handel nieruchomościami także sytuację w której podatnik dokonuje długoterminowej inwestycji w nieruchomość. W tym przypadku organ może uznać przychód ze sprzedaży takiej nieruchomości za przychód z działalności gospodarczej (nieruchomość jest wtedy towarem handlowym) podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym nawet po upływie 5 lat od nabycia nieruchomości. Sprzedaż podlega także opodatkowaniu VAT. Przesłanką kwalifikacji przychodu ze sprzedaży jako uzyskanego z działalności gospodarczej będzie często brak obiektywnie możliwego do wykazania spełniania przez nieruchomość funkcji mieszkaniowej dla sprzedającego ją podatnika.

Jednocześnie, jeśli mamy zarejestrowaną działalność gospodarczą, a nieruchomość jest firmowym środkiem trwałym (jest to niezależne od tego, czy została wpisana do odpowiedniej ewidencji), podatek dochodowy od sprzedaży zapłacimy również po upływie 5 lat od momentu nabycia nieruchomości. Dopiero po upływie 6 lat od początku miesiąca następnego po miesiącu, w którym nieruchomość została wycofana z majątku przedsiębiorstwa, przychód z jej sprzedaży nie będzie uznawany za przychód pochodzący z działalności gospodarczej.

Warto jednak pamiętać, że przedsiębiorca będący osobą fizyczną, który decyduje się na sprzedaż nieruchomości mieszkalnej będącej środkiem trwałym jego przedsiębiorstwa będzie mógł skorzystać ze zwolnienia z podatku po pięciu latach od nabycia, ponieważ taki przychód nie jest kwalifikowany jako przychód z działalności gospodarczej.

Dlatego jeśli mamy jakiekolwiek wątpliwości związane ze sprzedażą nieruchomości przed upływem 5 lat od momentu jej nabycia, skonsultujmy się z doradcą podatkowym – np. z kancelarią doradcy podatkowego Grzegorza Pawelca z Krakowa. Zwłaszcza że przepisy od lat wzbudzają kontrowersje nawet wśród orzekających sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego. Na konsultację ze specjalistą poświęcimy mniej czasu i pieniędzy niż na ewentualny podatek oraz dochodzenie swoich praw przed sądem.