Różnice między gruntem zabudowanym i niezabudowanym
Rodzaj nieruchomości jest jednym z głównych atrybutów gruntu uwzględnianych przy jego wycenie przez rzeczoznawców majątkowych. Podział nieruchomości gruntowych w Polsce odbywa się według kilku kryteriów. Najważniejszym z nich są przepisy zawarte w kodeksie cywilnym. Jak kodeks cywilny definiuje grunt zabudowany i niezabudowany, a także o różnicach między nimi, dowiesz się z naszego artykułu.
Podział nieruchomości gruntowych
Kodeks cywilny wskazuje na trzy rodzaje nieruchomości: gruntowe, budynkowe oraz lokalowe. Nieruchomość gruntową kodeks cywilny definiuje jako część powierzchni ziemskiej, która stanowi odrębny przedmiot własności. Dalej mówi, że do jej części składowych należą: budynki i urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania oraz prawa związane z własnością nieruchomości. Na tej podstawie wyróżniamy zaś dwa rodzaje gruntów: grunt zabudowany i niezabudowany. Reasumując, grunt, do którego należy budynek i jest trwale z nim związany określamy jako grunt zabudowany.
Jak tłumaczy nasz rozmówca, specjalista z Kancelarii Rzeczoznawcy Majątkowego Valia w Tarnowskich Górach: Przy czym należy pamiętać, że część składowa nieruchomości gruntowej nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Dlatego w przypadku, kiedy na gruncie stanowiącym własność podmiotu A, posadowiony jest budynek, który jest własnością podmiotu B, nieruchomość ta nie stanowi już nieruchomości gruntowej zabudowanej, lecz nieruchomość budynkową.
Grunt zaś, na którym nie ma posadowionych budynków trwale z nim związanych nazywamy gruntem niezabudowanym. Zatem na podstawie definicji opartych o zapisy ustaw kodeksu cywilnego różnica pomiędzy gruntem zabudowanym a niezabudowanym jest jasna i oczywista.
Wycena gruntów
Podział na grunty zabudowane i niezabudowane to jedno z najważniejszych kryteriów, jakim kieruje się rzeczoznawca majątkowy przy sporządzeniu operatu szacunkowego, czyli dokumentu zawierającego szczegółową wycenę danej nieruchomości. W przypadku wyceny gruntów rozróżnienie na grunty zabudowane i niezabudowane nie jest problematyczne. Trudności mogą pojawić się później, kiedy właściciel chce sprzedać nieruchomość, na której znajduje się budynek w ruinie, przeznaczony do rozbiórki. Wówczas powstaje wątpliwość, czy taka nieruchomość jest wciąż gruntem zabudowanym, czy już gruntem niezabudowanym, którego odpłatna dostawa, czyli sprzedaż, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podstawową stawką VAT. Wówczas należy odwoływać się do prawa budowlanego i definicji budynku. Są to jednak kwestie związane ze sprzedażą oraz regulacją zawartą w paragrafach Ustawy o VAT.
Jeśli zaś chodzi o wartość rynkową nieruchomości, to bez względu na różnicę między gruntem zabudowany a niezabudowanym, określana jest ona przez rzeczoznawców najczęściej w podejściu porównawczym. Jeśli jednak brak transakcji rynkowych dotyczących tego typu nieruchomości, wówczas stosowane jest podejście dochodowe lub kosztowe. Wycena gruntów w podejściu dochodowym przeprowadzana jest w przypadku nieruchomości gruntowych, które generują dochody lub są w stanie je generować. Wyceną w podejściu kosztowym zaś, rzeczoznawcy posiłkują się przy sporządzaniu operatu dla nieruchomości będących gruntami zabudowanymi.
