Rodzaje opłat z tytułu zmiany wartości nieruchomości

Właściciele nieruchomości zobowiązani są do uiszczenia opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Polskie prawo przewiduje dwie sytuacje, w których taka opłata powinna zostać nałożona przez gminę: gdy wartość nieruchomości wzrosła w wyniku uchwalenia lub zmiany planu miejscowego, lub wskutek budowy urządzeń infrastruktury technicznej, jej scalenia lub podziału. Ich przeciwieństwem będzie odszkodowanie z tytułu straty wartości nieruchomości.

Opłata adiacencka

Jest to opłata publiczna pobierana przez gminę od właściciela nieruchomości w sytuacji, gdy zostanie stwierdzony wzrost wartości nieruchomości wynikający z budowy infrastruktury technicznej. Podstawą do jej nałożenia jest wycena nieruchomości przeprowadzona na zlecenie gminy lub właściciela – w obu przypadkach będzie ona miała moc dowodową w postepowaniu administracyjnym. Przedstawić mogą ją obie strony i obie wyceny zostaną w postępowaniu przeanalizowane. Właściciel nieruchomości ma prawo domagać się bowiem, by wysokość opłaty nie była niższa niż rzeczywiście należna. Oceny wartości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uprawniony do wykonywania tego zawodu.

Kompleksowe usługi w tym zakresie prowadzi zespół rzeczoznawców z kancelarii prowadzonej przez Teresę Kiczan.

Opłata adiacencka z tytułu podziału nieruchomości to, jak wskazuje nazwa opłata nałożone wskutek stwierdzenia wzrostu wartości nieruchomości po jej podziale. Podział nieruchomości nie wypływa na powierzchnię i kształt nieruchomości, jej uzbrojenie, lokalizację, dostęp do dróg, przeznaczenie działki oraz otoczenie. Jedyną zmianą jest celowy podział i liczba wydzielonych działek. Wycena ma za zadanie ustalić, w jakim stopniu podział ten wpłynął na wartość nieruchomości. W jej przeprowadzaniu brane pod uwagę są stany zagospodarowania, prawny, techniczno-użytkowy, otoczenia oraz stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej.

Infrastruktura techniczna obejmuje między innymi doprowadzenie do nieruchomości wody, gazu i kanalizacji. Opłata publiczna z tego tytułu nakładana jest na podstawie oceny nieruchomości i tego, jak stworzenie możliwości podłączenia urządzeń infrastruktury wybudowanych ze środków publicznych podniosło jej wartość. W tym przypadku podczas szacowania uwzględnia się tylko zmianę wartości samego gruntu nieruchomości. Podstawę prawną dla procesu nakładania i określania wysokości opłaty adiacenckiej stanowi ustawa o gospodarce nieruchomościami.

Renta planistyczna

Nazwa ta ma raczej charakter nieformalny i w oficjalnym obiegu funkcjonuje jako opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia lub zmiany planu miejscowego. W myśl art. 36.4  ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nakładana jest ona w sytuacji zbycia takiej nieruchomości przez właściciela lub użytkownika wieczystego.

Renta planistyczna, podobnie jak opłata adiacencka, pobierana jest przez gminę. Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub wprowadzenie do niego zmian wpływa jedynie na określone w nim przeznaczenie nieruchomości. Nie zmieniają się natomiast pozostałe cechy nieruchomości. Dla określenia wysokości renty planistycznej konieczne jest wykonanie operatu szacunkowego, który pozwoli stwierdzić różnice w wartości nieruchomości. Źródłem wiedzy w tej kwestii będzie badanie i analiza zjawisk rynkowych.

Kluczowe jest tu ustalenie wartości nieruchomości uwzględniający jej faktyczny sposób wykorzystania przed uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Konfrontowany jest on z wartością nieruchomości wynikającą ze zmiany w jej przeznaczeniu po uchwaleniu nowego lub zatwierdzeniu zmian planu.

Poprzez „faktyczny sposób wykorzystania” rozumiemy jednak nie tylko konkretny sposób użytkowania nieruchomości przez właściciela, ale również jej rzeczywistą wartość rynkową wynikającą z tego, jak mogłaby być wykorzystywana. Decydujący jest tu zatem optymalny sposób wykorzystania nieruchomości.

Antyrenta planistyczna

Antyrenta planistyczna to nieformalne określenie odszkodowania, jakie gmina wypłaca właścicielom nieruchomości w związku ze spadkiem wartości  nieruchomości w przypadku, gdy spadek ten został spowodowany przez uchwalenie lub zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.  Przeprowadzenie przez rzeczoznawcę wycen dla samorządów pozwoli na szacunkowe określenie wysokości odszkodowań.

Podobnie jak w przypadku renty planistycznej, tu również zmienia się jedynie przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie. Umiejętność stwierdzenia różnicy dla stanu sprzed uchwalenia miejscowego planu i po jego uchwaleniu dają możliwość określenia wysokości należnego odszkodowanie. Za podstawę do szacunków przyjmuje się przeprowadzenie badań i analiz rynkowych, które jako jedyne dadzą pełen obraz informacji o wpływie zaistniałych zmian.