Poznaj najważniejsze zmiany, które nastąpiły w prawie budowlanym

Inwestorzy budowlani, w tym indywidualni, rzeczoznawcy majątkowi, architekci, zespoły inżynierów oraz ekip budowlanych, a także wiele innych podmiotów, stale musi monitorować przepisy prawa budowlanego, które stosunkowo często są nowelizowane. Prawdziwa rewolucja nastąpiła z wejściem w życie ustawy z 13 lutego 2020 roku. Zmiany obowiązują od 19 września tego samego roku, a dotyczą uproszczenia oraz przyśpieszania procesu inwestycyjno-budowlanego. Nowelizacja zwiększa również stabilność decyzji podejmowanych w tym procesie.

Czego dotyczy nowelizacja ustawy?

Najważniejsze zmiany w ustawie Prawo budowlane dotyczą procesu budowlano-inwestycyjnego, zarówno z perspektywy inwestorów, właścicieli nieruchomości, jak i wykonawców. Wszystkie te podmioty bezsprzecznie muszą stosować nowe regulacje, które zawarte zostały w ustawie z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2020 poz. 471). Z nowelizowanymi zapisami można zatem zapoznać się zarówno bezpośrednio z wyżej przytoczonej ustawy, jak i ze strony biznes.gov.pl (zakładka „Sprawy przedsiębiorcy”), gdzie szczegółowo opisano – w przystępny dla każdego sposób – rodzaje zmian oraz ich zakres.

Przede wszystkim uaktualnione przepisy regulują w nowy sposób kwestie zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, rezygnacji ze wzoru decyzji o pozwoleniu na budowę, uproszczonego postępowania legalizacji samowoli budowlanych, a także nowych kar za nielegalne użytkowanie. Inwestorzy, deweloperzy, architekci, geodeci i inne podmioty zaangażowane w procesy budowlane, są zobowiązani poznać także zmiany odnośnie do:

• unieważnienia decyzji o pozwoleniu na budowę lub na użytkowanie,
• uproszczonych zasad zgłoszeń budowy,
• nowych warunków, które należy spełnić, by przy budowie nie było potrzebne ani pozwolenie, ani zgłoszenie,
• ubiegania się o uprawnienia budowlane,
• ekspertyz przy zmianie sposobu użytkowania budowli.

Największa rewolucja dotknęła jednak podziału projektu budowlanego, który od września musi mieć nową formę i musi wypełniać określone regulacje prawne. Wiedzieć należy też o tym, że zmieniają się warunki techniczne dla inwestycji budowy domów jednorodzinnych, które uzyskają pozwolenie na budowę po 2020 roku. Restrykcyjne zasady w 2021 r. będą związane głównie z koniecznością budowy obiektów energooszczędnych.

Projekt budowy i pozwolenie po nowelizacji

Najważniejszą zmianą prawa budowlanego jest modyfikacja składników projektów budowlanych. Prócz projektu architektonicznego oraz projektu zagospodarowania terenu musi on teraz zawierać również projekt techniczny. Przy zgłoszeniach budowy przed 19 września 2020 r. nie trzeba było składać wraz z wnioskiem takiego projektu. Zmiany wprowadzają jednak zasadę, iż inwestor przy zgłoszeniu musi dostarczyć do odpowiedniego organu projekt zagospodarowania terenu. Przy pozwoleniu na budowę trzeba zaś przygotować trzy egzemplarze dwóch pierwszych składowych projektu budowlanego (projekt zagospodarowania terenu i architektoniczny). Sam projekt techniczny istotny jest zaś w procesie uzyskiwania pozwolenia na oddanie budynku do użytku.

Nowelizowane przepisy wydają się zatem bardziej restrykcyjne niż wcześniej, ale podkreślić należy również to, że zmiany pozwalają na uproszczenie całego procesu inwestycyjnego:

• przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę stało się łatwiejsze,
• katalog obiektów niewymagających pozwolenia na budowę ani zgłoszenia został powiększony,
• skrócony został termin na stwierdzenie nieważności pozwolenia na budowę.

Warunki techniczne 2021

Spore zmiany dotyczą również inwestorów indywidualnych chcących po 2020 roku zbudować dom jednorodzinny. Zmieniają się bowiem od 2021 roku warunki techniczne budowy, co jest następstwem wdrożenia przez Parlament Europejski nowych dyrektyw dotyczących charakterystyki energetycznej budynków. Dyrektywa ta bez wyjątków musi dotyczyć wszystkie kraje członkowskie UE, w tym Polskę. Czego dotyczą zaś nowe warunki techniczne?

Przede wszystkim nowo wybudowane domy muszą stać się budynkami energooszczędnymi lub nawet zeroenergetycznymi. Wiąże się to z koniecznością stosowania nowych technologii grzewczych, innowacyjnych dociepleń oraz nowszej generacji instalacji. Ograniczenie potrzeb budynku na energię pierwotną ma być zatem zminimalizowane. W starych domach istotna będzie zaś modernizacja kotłów, a inwestorzy będą mogli skorzystać z dofinansowań działającego już od kilku lat programu „Czyste Powietrze”.  

Uszczegółowiając, przepisy stanowią, iż wartość rocznego zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną od 2021 roku nie będzie mogła przekroczyć 70 kWh/m2. Domy doprowadzone zostaną tym samym do standardu energooszczędności NF 40. Oprócz tego szczególną uwagę inwestorzy będą musieli zwrócić na współczynnik przenikania ciepła, który nie będzie mógł przekroczyć:

• 0,2 W/m2K dla ścian zewnętrznych,
• 0,9 W/m2k dla okien i drzwi balkonowych,
• 0,9 W/m2K dla okien połaciowych.

Jakie technologie jeszcze bardziej zatem nabiorą znaczenia? Od 2021 roku domy będą wyposażone w wentylację mechaniczną z rekuperatorami odzysku ciepła, w kondensacyjne kotły gazowe lub pompy ciepła i w fotowoltaikę. Znacznie popularniejsze staną się nowoczesne systemy dociepleń, ogrzewanie płaszczyznowe pionowe i poziome, studnie głębinowe oraz instalacje elektryczne KNX. Spodziewany jest także szybszy rozwój innowacyjnych technologii budowlanych i instalatorskich.

Jak poradzić sobie z nowymi przepisami budowlanymi?

Firmy budowlane, inwestorzy bez wiedzy technicznej, a nawet geodeci i architekci muszą odbyć swoiste szkolenie w zakresie nowych przepisów prawa budowlanego. Niezastosowanie się do zmian może bowiem przysporzyć wiele kłopotów – od kar finansowych począwszy, na wstrzymaniu inwestycji kończąc. Najlepiej zatem konsultować każdy najmniejszy dokument, cały projekt oraz inne kwestie dotyczące budowy domów czy obiektów komercyjnych z doświadczonymi specjalistami. Wybierać należy tych, którzy zajmują się doradztwem budowlanym, optymalizacjami kosztorysów i logistyki placu budowy oraz ekspertyzami czy przeglądami. To oni śledzą każde najmniejsze zmiany na rynku budowlanym i w przepisach prawnych, służąc kompleksową pomocą. Świetnym partnerem inwestycyjnym jest zatem firma SZACHMAT z Krakowa, dla której nie ma wyzwań nie do pokonania.

Dobrym firmom konsultingowym z branży budowlanej najlepiej powierzyć też tzw. nadzór inwestorski. Inwestor zastępczy to gwarancja dobrze przeprowadzonej inwestycji, również pod kątem administracyjno-prawnym.