LDG Wyceny| Wyodrębnienie lokali mieszkalnych w domu jednorodzinnym oraz w kamienicy
Biuro LDG Wyceny, które prowadzi rzeczoznawca Łukasz Dziewiałtowski-Gintowt, specjalizuje się między innymi w wyodrębnianiu lokali mieszkalnych w domach jednorodzinnych, a także kamienicach. Wiąże się to z koniecznością przejścia przez złożoną procedurę prawną, o której pokrótce można przeczytać w dalszej części artykułu. W nim wytłumaczono również, kiedy wyodrębnianie lokali mieszkalnych jest możliwe i jak długo ono trwa.
Kiedy wyodrębnienie lokalu mieszkalnego jest możliwe?
Jak wyjaśniaj rzeczoznawca Łukasz Dziewiałtowski-Gintowt prowadzący biuro LDG Wyceny w Nowym Tomyślu, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego możliwe jest tylko i wyłącznie przy zachowaniu szeregu restrykcyjnych regulacji prawnych. Najważniejsze z nich zostały przedstawione w dalszych częściach artykułu. Przede wszystkim jednak należy określić, czym jest nieruchomość i tzw. przesłanka samodzielności.
Artykuł 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny określa, iż nieruchomościami są przede wszystkim części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (mowa o gruntach), a także wszystkie budynki trwale związane z gruntem. W drugim przypadku za nieruchomość uznaje się również część takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią one odrębny od gruntu przedmiot własności. Wspomnianym przepisem szczególnych jest art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali, stanowiący, iż samodzielny lokal mieszkalny – również lokal o innym przeznaczeniu np. użytkowym – mogą stanowić odrębne nieruchomości. Kiedy jest to jednak możliwe?
Rzeczoznawca Łukasz Dziewiałtowski-Gintowt wyjaśnia, że lokal mieszkalny lub lokal o innym przeznaczeniu mogą stać się przedmiotem odrębnej własności wtedy, kiedy spełniona zostaje przesłanka samodzielności. Zdefiniowano ją w art. 2. ust. 2 ustawy o własności lokali.
Czym jest przesłanka samodzielności?
Jak już wspomniano, lokal mieszkalny lub lokal o innym przeznaczeniu mogą stać się przedmiotem odrębnej własności po zaistnieniu tzw. przesłanki samodzielności. Stanowi ona, iż dany lokal:
musi być izbą lub zespołem izb,
powinien znajdować się w obrębie budynku,
musi być wydzielony trwałymi ścianami,
musi być przeznaczony do stałego pobytu ludzi (w przypadku lokali o innym przeznaczeniu musi on spełniać wymogi niezbędne dla wykorzystania lokalu zgodnie z przeznaczeniem),
musi służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych (w przypadku lokali o innym przeznaczeniu musi on służyć zaspokajaniu innych potrzeb, zgodnie z przeznaczeniem lokalu).
Ograniczenia przy ustanawianiu odrębnej własności lokali
Rzeczoznawca Łukasz Dziewiałtowski-Gintowt zwraca jednak uwagę, że obowiązujące przepisy ograniczają możliwość ustanowienia odrębnej własności lokali w jednorodzinnych budynkach mieszkalnych. Oznacza to, że nie wszystkie lokale w domach jednorodzinnych będą mogły stanowić przedmiot odrębnej własności. Odwołać należy się przy tym do definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego, którym wedle art. 3 pkt 2a Prawa budowlanego jest:
[…] budynek wolnostojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.
Ponadto duże znaczenie ma kwestia związana z dopuszczalną ilością samodzielnych lokali w jednym budynku mieszkalnym jednorodzinnym. Wedle regulacji prawnej – art. 2 ust. 1c ustawy o własności lokali – odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne. Warto jednak podkreślić, że ograniczenie to nie dotyczy budynków wybudowanych na podstawie pozwolenia na budowę, które wydano przed 11 lipca 2003 r. Oznacza to, że w takim przypadku zachodzi możliwość wyodrębnienia w określonym budynku tyle samodzielnych lokali, ile dopuszczał ówcześnie obowiązujący plan miejscowy.
Wyodrębnienie własności samodzielnego lokalu a miejscowy plan zagospodarowania
Przepis zawarty w art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali reguluje, iż ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu zawsze następuje zgodzie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W niektórych sytuacjach odbywa się to na podstawie treści decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu bądź na podstawie treści uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Ponadto ustanowienie odrębności musi być zgodne z pozwoleniem na budowę albo ze skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy.
Dodać należy, że powyższe zasady nie są stosowane dla budynków istniejących przed dniem 1 stycznia 1995 r. lub wybudowanych na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed tą datą (ust. 1b).
Podsumowanie
Podsumowując, w budynku mieszkalnym jednorodzinnym istnieje możliwość wydzielenia co do zasady do dwóch samodzielnych lokali mieszkalnych. Ustawa o własności lokali przewiduje jednak wiele istotnych wyjątków. Sama procedura wyodrębniania lokali mieszkalnych trwa zaś zazwyczaj od kilku tygodni do kilku miesięcy. O pomoc w jej przejściu warto prosić rzeczoznawców z biura LDG Wyceny, które wspiera klientów we wszystkich etapach procesu. Koszt kompleksowej usługi ustalany jest zawsze indywidualnie. Wyżej wymienione ograniczenia dotyczące maksymalnej liczby lokali nie dotyczą podziału kamienicy oraz budynku wielorodzinnego.
