Jak przebiega wycena nieruchomości pod kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny to długoterminowy kredyt bankowy, który wymaga od dłużnika przedstawienia zabezpieczenia spłaty kredytu. Zabezpieczeniem tym najczęściej jest hipoteka, czyli ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości lub własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu. Na tej podstawie wierzyciel może dochodzić odzyskania pieniędzy z nieruchomości. Elementem procesu udzielania kredytu hipotecznego jest wycena majątkowa.

Przedmiot zabezpieczenia

Jak wskazuje sama nazwa, kredyt hipoteczny zabezpiecza hipoteka. Nie jest to jednak jedyna forma zabezpieczeń. Kredytobiorca ręczy za swoją wypłacalność również swoim majątkiem i dochodami – w obu przypadkach zarówno obecnymi, jak i przyszłymi. Górną granicą roszczeń, jakie może wysunąć bank w sytuacji braku spłaty kredytu, jest wartość hipoteki.

Najczęściej udzielany jest na zakup nieruchomości lub sfinansowanie inwestycji budowlanej. W tym drugim przypadku kredy określany będzie mianem budowlano-hipotecznego.

W określaniu warunków kredytu hipotecznego oraz wydaniu samej zgody na jej udzielenie konieczne jest przeprowadzenie wyceny nieruchomości. Zajmie się tym rzeczoznawca majątkowy Rafał Krschka.

Jak przebiega proces wyceny

 Tym, co jest istotne w przypadku wyceny majątkowej, jest to, że zawsze ma ona moc dowodową niezależnie od tego, która strona postępowania zleci jej wykonanie. Jeśli zrobią to obie strony – obie wyceny muszą zostać przeanalizowane przez organ decydujący.

Wycena pod kredy hipoteczny ma za zadanie określić wartość domu czy mieszkania, a ta stanowi podstawę udzielenia lub nie kredytu. Metoda jej wykonywania zależy od rodzaju nieruchomości poddanej wycenie.

Wyceny mieszkań wykonywane są metodą korygowania ceny średniej. Dotyczy ona rynku nieruchomości o dużej liczbie wspólnych, standardowych cech, gdzie można wskazać występowanie jakiejś średniej ceny na określonym terenie – miasta, dzielnicy, osiedla.

W przypadku wyceny domów oraz wyceny kamienic jako całości, a także działek przeznaczonych do budownictwa domów jednorodzinnych, stosowana jest metoda porównywania nieruchomości parami. W tych obiektach większość cech jest podobna, a różnice są na tyle niewielkie, by wartość mogła być określona na podstawie zestawienia z inną nieruchomością.

Sam proces wyceny składa się z tych samych trzech etapów, niezależnie od wymaganej metody. Krok pierwszy to stworzenie bazy danych rynkowych. Drugi polega na analizie zgromadzonych informacji, która pozwala określić wpływ poszczególnych parametrów na wartość rynkową. Trzeci to przeprowadzenie wyceny, czyli rozpoznania parametrów nieruchomości i tego, jak wpływają one na jej wartość.