Czynniki brane pod uwagę przy wycenie mieszkania na sprzedaż
Sprzedajesz mieszkanie i nie wiesz jaką kwotę wyjściową ustalić? A może kupujesz nieruchomość mieszkalną w bloku z wielkiej płyty, w kamienicy, w apartamencie lub też w innym obiekcie wielorodzinnym. Zarówno kupującemu, jak i sprzedającemu cenne wskazówki mogą podsunąć rzeczoznawcy majątkowi. Ci zajmujący się nieruchomościami tworzą specjalne operaty szacunkowe. W nich uwzględnione są liczne czynniki brane pod uwagę przy wycenie.
Czynniki uwzględnione w operacie szacunkowym
Operat szacunkowy to dokument posiadający moc prawną, który może być przygotowany tylko i wyłącznie przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. To on musi wykazać w nim metody dokonywania szacunków oraz musi wskazać czynniki, jakie wpłynęły na ostateczną wyznaczoną wartość mieszkania.
Czynników uwzględnionych w operacie szacunkowym może być dziesiątki. Ważny jest stan techniczny budynku i samego mieszkania, jego status prawny, dostęp do garażów i piwnic, odległość do szkół czy sklepów, a nawet planowane w okolicy i mieście inwestycje, które mogą uatrakcyjnić daną dzielnicę. Ważne są także czynniki makro i mikroekonomiczne.
Rzeczoznawca musi się przy tym wykazać kompetencjami prognostycznymi opartymi o rzetelnie zebrane informacje. O to nie trzeba się martwić przy współpracy z biurem Wyceny Nieruchomości Anny Wróblewskiej. Pomaga ono tworzyć najlepsze oferty cenowe dla sprzedających mieszkania oraz doradzać inwestorom, również w kwestiach preferencyjnych warunków kredytów gotówkowych i hipotecznych.
6 najważniejszych czynników ogólnych, które warto znać
Czynniki ogólne wyceny mieszkania to takie, które można wyznaczyć nawet bez operatu szacunkowego, w którym jednak zawsze będą one zawarte. Rekomendowana jest współpraca z rzeczoznawcami majątkowymi, ale już przy planowaniu sprzedaży/kupna warto samemu przeanalizować 6 najważniejszych elementów kształtujących ostateczną cenę. Należą do nich:
- Lokalizacja nieruchomości – im atrakcyjniejsze położenie mieszkania, tym cena danej nieruchomości jest wyższa. Uwagę zwraca się na prestiż okolicy, usytuowanie nieruchomości na konkretnej ulicy. Ważne jest m.in. to czy okna wychodzą na podwórze, czy też na ruchliwą drogę.
- Kondygnacja – jeśli chodzi o mieszkania w malowniczych miasteczkach z pięknym widokiem na las oraz jezioro, droższe są lokale na wyższych piętrach. W dużych miastach najwyższe ceny są dyktowane dla mieszkań na I i II piętrze. Ważne jest również to czy budynek ma windę.
- Powierzchnia – im większe mieszkanie, tym cena wzrasta. Obecnie przy każdym zakupie mieszkania wyznacza się cenę za 1 m2. Warto jednak zwracać również uwagę na kubaturę. Wyższe sufity także wpływają na wyższą cenę. Olbrzymie znacznie ma również rozmieszczenie pomieszczeń.
- Otoczenie nieruchomości – plac zabaw, supermarket, szkoła, szpital to obiekty, które uatrakcyjniają mieszkanie. Zakłady produkcyjne, zajezdnie, firmy produkcji energii zaś negatywnie wpływają na ostateczną jego wartość.
- Stan techniczny nieruchomości – na cenę mieszkania wpływa także jego wykończenie. Im droższe materiały były wykorzystane do aranżacji ścian, sufitów oraz podłóg tym wartość wzrasta. Sprzedawcy często przed zbyciem nieruchomości dokonują licznych napraw. Nawet przemalowanie ścian na modny kolor może sprzyjać większemu zainteresowaniu potencjalnych nabywców.
- Stan prawny nieruchomości – mieszkania z aktami własności są dzisiaj najdroższe. Przy zakupie należy również określać czy lokal nie jest obciążony hipoteką, roszczeniami osób trzecich czy jest przy nim ustanowiona służebność oraz prawo dożywocia. Status prawny nieruchomość zawsze określa rzeczoznawca nieruchomościowy. Takich kompetencji nie mają zwykli agenci.
