Czym są ograniczone prawa rzeczowe?

Ograniczone prawa rzeczowe określone są w polskim prawie jako jedna z trzech form prawa własności, które nie zostało precyzyjnie zdefiniowane, a jedynie wyliczone w kodeksie karnym. Dokonując zakupu nieruchomości warto jednak wiedzieć o ich istnieniu, aby nie popaść w kłopoty.

Hipoteka

Jedną z form ograniczonych praw rzeczowych jest hipoteka, która zostaje wpisana do księgi wieczystej i gwarantuje ewentualnemu wierzycielowi możliwość ściągnięcia długu. Ta forma własności jest prawnym zabezpieczeniem długu i może zostać wyegzekwowana, jeśli dłużnik nie dotrzymuje terminu spłaty wierzytelności. Bardzo powszechnymi wierzycielami, którzy udzielają kredytów pod hipotekę, są banki, szczególnie jeśli wysokość kredytu jest znaczna i nie może być zabezpieczona na przykład wysokością dochodów miesięcznych. Hipoteka stanowi obciążenie nieruchomości, a nie osoby zadłużonej, dlatego podczas ewentualnej sprzedaży domu czy działki dług zostaje przeniesiony na nowego właściciela. Jest to jeden z czynników, który warto wziąć pod uwagę podczas transakcji. Sprawdzenie hipoteki nie jest problematyczne, bowiem jej zapis zawsze widnieje w księdze wieczystej. Podjęcie decyzji o zakupie domu z obciążoną hipoteką wymaga kontaktu z wierzycielem i odjęcia pozostałej kwoty zadłużenia od wartości ceny sprzedaży.

Służebność

Inną formą ograniczonego prawa rzeczowego obciążającego nieruchomość jest służebność będąca prawem innej osoby do korzystania z tej nieruchomości. Rozróżnia się służebność gruntową i osobistą. Pierwsza przysługuje właścicielowi nieruchomości, druga dotyczy konkretnej osoby. Służebność osobista zazwyczaj przyznawana jest dożywotnio. W praktyce może to oznaczać na przykład prawo do korzystania z drogi biegnącej przez środek działki, albo prawo do zamieszkania w jednym z pomieszczeń kupowanego domu – w przybudówce lub zaadaptowanym na mieszkanie poddaszu. Kupując mieszkanie lub dom, warto sprawdzić czy takie ograniczone prawo własności jest przyznane i obciąża nieruchomość. Istnieje też możliwość, że służebność nie jest już uzasadniona, bowiem osoba korzystająca z drogi ma obecnie dostęp do innego, wygodniejszego przejazdu. Innym powodem wykreślenia służebności jest jej duża uciążliwość dla nieruchomości. Wykreślenie takiego obciążenia wymaga rozwiązania finansowego, czyli wniesienia stosownej opłaty. W przypadku służebności osobistych prawa do nich wygasają wraz ze śmiercią zainteresowanego.

Obciążenia a zakup nieruchomości

Decydując się na zakup nieruchomości, przed podpisaniem umowy warto zapoznać się z historią prawną obiektu i sprawdzić, czy nie posiada on obciążeń trwałych lub ograniczonych. Firmy takie jak Dumon Nieruchomości. M. Grabowski, oferują specjalistyczne usługi w zakresie wyceny nieruchomości oraz oceny ich stanu prawnego, dlatego dobrym rozwiązaniem przed zakupem jest przeprowadzenie takiej kontroli i uzyskanie jasnej sytuacji. Obciążenie nie oznacza jeszcze, że nie możemy domu czy działki kupić. Trzeba jednak rozważyć wszystkie korzyści i straty, dokonać korekt w cenie zakupu, które powetują nam ewentualne szkody, a w przypadku ograniczonych praw rzeczowych – unikać tych obiektów, które są obciążone prawami dożywotnimi osobistymi.