Co powinna uwzględniać wycena nieruchomości zabytkowych?

Zakup nieruchomości zabytkowej jest nieco utrudniony z powodu ochrony prawnej. Przed podjęciem decyzji trzeba dokładnie upewnić się, ile będzie kosztował sam lokal oraz jego późniejszy remont. Jakie czynniki wpływają na wycenę nieruchomości zabytkowych?

Zabytek, czy tylko stary budynek?

Nie każdy stary budynek jest uznany za zabytkowy. Status taki może uzyskać nieruchomość, która ma znaczenie dla historii i stanowi świadectwo minionej epoki, reprezentuje cechy, które są charakterystyczne dla architektury z tego właśnie okresu oraz posiada unikalną wartość artystyczną lub naukową. Wniosek o wpisanie budynku do rejestru zabytków może złożyć właściciel lub konserwator zabytków. Informacja o wpisaniu budynku do rejestru zabytków powinna znaleźć się w księdze wieczystej. Można się o to dopytać również w urzędzie gminy oraz siedzibie Państwowej Służby Ochrony Zabytków.

Co wpływa na cenę zabytkowej nieruchomości?

Wycena nieruchomości zabytkowych przebiega inaczej niż w przypadku zwykłych pomieszczeń mieszkalnych. Na ich cenę wpływa kilka nietypowych elementów:

• wartość techniczna, która maleje wraz z upływem czasu,

• wartość architektoniczna – wpływają na nią wiek oraz stan zużycia budynku,

• wartość historyczna – im starszy budynek, tym większa jego wartość historyczna oraz artystyczna.

Co musi uwzględniać wycena nieruchomości zabytkowych?

Podczas wyceniania nieruchomości zabytkowej rzeczoznawca może wybrać podejście porównawcze lub dochodowe. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego wartość  nieruchomości jest wyliczana na podstawie porównania z innymi, podobnymi zabytkami. Podejście dochodowe polega na porównaniu kosztów modernizacji budynku z ewentualnym zyskiem, który może zyskać inwestor w późniejszym czasie. Wybór podejścia zależy w dużym stopniu od stanu technicznego nieruchomości. Jeśli remont i modernizacja mogą pochłonąć dużo pieniędzy, stosuje się podejście porównawcze. Bez względu na wybór metody, wartość podana przez rzeczoznawcę nieruchomości w operacie szacunkowym pozwoli ustalić, jak wysokie nakłady finansowe będą potrzebne do wprowadzenia w życie wszystkich zaleceń konserwatora zabytków. Należy też pamiętać, że dobra cena nieruchomości, to nie wszystko. W przypadku nieruchomości zabytkowej każda późniejsza zmiana i remont elewacji będą musiały być zaakceptowane przez konserwatora.