Zadania notariusza w transakcjach obrotu nieruchomościami
W odróżnieniu od przedstawicieli innych wolnych zawodów prawniczych, którzy świadczą usługi prawne, notariusz działa nie tylko na rzecz swoich klientów, ale musi dbać o interesy wszystkich stron dokonywanej czynności prawnej. Jako funkcjonariusz publiczny reprezentuje wobec swoich klientów państwo, w związku z czym musi zapewnić realizację obowiązków klientów wobec państwa. Jednocześnie reprezentuje swoich klientów wobec państwa.
Rola notariusza w transakcjach na runku nieruchomości
Notariusz powołany jest do dokonywania czynności, którym strony są zobowiązane lub pragną nadać formę notarialną. Poświadczenie czynności aktem notarialnym gwarantuje jej zgodność prawa oraz spełnienie obowiązku upublicznienia wobec sądów i organów administracji publicznej. Transakcje obrotu nieruchomościami wymagają ujawnienia w księgach wieczystych oraz w ewidencji gruntów i budynków, podlegają też opodatkowaniu, w związku z czym procedury zbycia nieruchomości nakładają na notariusza szczególnie istotne obowiązki. W transakcjach obrotu nieruchomościami na rynku wtórnym notariusz jest płatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych, a więc sporządzenie aktu notarialnego możliwe jest dopiero po dokonaniu przez nabywcę stosownej wpłaty u notariusza.
Nie tylko wpis do księgi wieczystej
Wszystkie informacje o stanie prawnym nieruchomości, a więc o właścicielach, obciążających je hipotekach, służebnościach czy ograniczeniach w używaniu zawarte są w księgach wieczystych, prowadzonych przez właściwe sądy terytorialne. Księgi wieczyste nie są jawne, jednak notariusze są uprawnieni do wglądu w treść ksiąg oraz w dokumenty będące podstawą dokonanych wpisów. Dokonując czynności notarialnych w zakresie obrotu nieruchomościami, notariusz zobowiązany jest do złożenia wniosku o wpis do księgi wieczystej. Do zadań notariusza należy również obliczenie opłaty sądowej, pobranie jej od klienta i uiszczenie we właściwym sądzie. Wysokość pobranej opłaty sądowej ujawniana jest w akcie notarialnym.
Kiedy przedmiotem transakcji jest nieruchomość podlegająca ujawnieniu w ewidencji gruntów i budynków, konieczne jest powiadomienie również organów prowadzących ten rejestr. W takiej sytuacji to właśnie notariusz przesyła właściwemu staroście odpis aktu notarialnego. Obowiązek służy zapewnieniu aktualności danych ewidencyjnych i wynika nie z Ustawy Prawo o notariacie, ale z Prawa geodezyjnego i kartograficznego – wyjaśnia ekspert z Kancelarii Notarialnej w Krakowie prowadzonej przez Annę Łomnicką, Tomasza Obtułowicza i Annę Stanek-Wyczółkowską.
Dokonując czynności związanych z przeniesieniem własności, ustanowienia lub zbycia praw co do nieruchomości, notariusz musi czuwać nad jej zgodnością z przepisami prawa i uświadomić strony w kwestii praw i obowiązków związanych z przeprowadzeniem transakcji. Od notariusza wymaga się pełnej obiektywności i w związku z tym dbałości o interesy wszystkich stron będących uczestnikami transakcji. W sytuacji, gdy transakcja rażąco narusza interesy jednej ze stron, notariusz ma prawo odmówić dokonania czynności.
