Jak zawrzeć umowę dożywocia? Radzą notariusze Anna Błażewicz i Andrzej Mysłowski
Kwestie spadkowe nie muszą być regulowane tylko i wyłącznie w formie testamentu. Wiele osób jeszcze przed własną śmiercią decyduje się na darowiznę, która niestety nie jest całkowicie pozbawiona roszczeń spadkowych. O nich nie ma mowy w przypadku tzw. umowy dożywocia, która jest coraz chętniej wykorzystywana w Polsce. Stosują ją emeryci, którzy przekazują swoje nieruchomości rodzinie lub innym podmiotom w zamian za dożywotnią opiekę. Jak skutecznie zawrzeć takie porozumienie i na czym ono polega? Kwestie te objaśniają notariusze Anna Błażewicz i Andrzej Mysłowski z Radzynia Podlaskiego.
Czym jest umowa dożywocia?
Umowa dożywocia dotyczy dwóch ważnych czynności prawnych. Pierwszą z nich jest przeniesienie praw własności nieruchomości na wskazany podmiot. Drugą czynnością jest zobowiązanie się tegoż podmiotu do dożywotniego utrzymania osoby przekazującej. Co to w praktyce oznacza?
Jak tłumaczą notariusze Anna Błażewicz i Andrzej Mysłowski, stronami takiej umowy są dożywotnik, czyli osoba przekazująca swoją nieruchomość w zamiast za opiekę aż do śmierci; a także nabywca, czyli podmiot, który uzyskuje korzyść materialną w zamiast za sprawowanie wspomnianej opieki. Najczęściej dożywotnikiem jest osoba starsza – tylko i wyłącznie osoba fizyczna – a nabywcą członek rodziny lub znajomy. Nie ma jednak przeciwwskazań do tego, by nabywcą została osoba prawna np. fundacja, instytucja kościelna czy inna organizacja. Co zaś może stać się przedmiotem umowy o dożywocie?
Umowa dożywocia dotyczy przeniesienia praw własności nieruchomości w każdej możliwej postaci. W większości przypadków jest to dom, mieszkanie lub gospodarstwo rolne. Rzadziej taka umowa wiązana jest w przypadku gruntów czy lokali użytkowych.
Najważniejsze cechy umów dożywocia
W uproszczeniu można przyjąć, iż umowy dożywocia polegają na przekazaniu domu/mieszkania w zamian za opiekę do końca życia. Notariusz Anna Błażewicz wyjaśnia jednak, iż tego typu umowy są bardziej złożone i pozwalają na dokładny opis zasad współżycia między dożywotnikiem a nabywcą. Potwierdza to notariusz Andrzej Mysłowski, który dodaje, iż umową dożywocia można objąć nie tylko właściciela nieruchomości, ale także jego bliskich. Ponadto dożywotnik ma możliwość dokładnego wskazania sposobu opieki nad nim, wymaganego standardu swojego życia czy nawet kwestii związanych z późniejszym pogrzebem. Przy podpisywaniu umowy warto zatem umieścić w niej własne zapisy. Artykuły 908-916 Kodeksu cywilnego tylko w ograniczonym zakresie wyznaczają bowiem stosunki między dożywotnikiem a nabywcą po wejściu aktu notarialnego w życie.
Przepisy prawa precyzyjnie jednak wskazują inne cechy umów o dożywocie. W ich przypadku nie ma mowy o zaliczeniu przekazanej nieruchomości do masy spadkowej dożywotnika. Umowa dożywocia wolna jest zatem od roszczeń spadkowych. Wiedzieć należy również o tym, iż w przypadku konfliktów między stronami zwrot nieruchomości jest możliwy tylko po decyzji sądu. Wymiar sprawiedliwości może zasądzić w takich sytuacjach zamianę dożywotniej opieki na dożywotnią rentę na rzecz dożywotnika.
Umowa o dożywocie tylko w formie aktu notarialnego
Zawieranie umów o dożywocie powinno być poprzedzone konsultacjami stron z adwokatami. To prawnicy powinni przedstawić stronom ich przyszłe obowiązki, a także powinni pomóc w opracowaniu szczegółowej umowy. Czy tylko na tym należy skupić jednak uwagą?
Notariusze Anna Błażewicz i Andrzej Mysłowski z Radzynia Podlaskiego uczulają, iż umowę dożywocia można zawrzeć tylko w formie aktu notarialnego pod rygorem jej nieważności. Zwykłe porozumienia ustne czy też pisemne nie mają zatem właściwej mocy prawnej.
Pamiętać trzeba także o konieczności opłacania tzw. taksy notarialnej. Wynagrodzenie notariusza uzależnione od wartości przekazywanej nieruchomości. Do kosztów dolicza się również podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości rynkowej rzeczy lub prawa majątkowego oraz opłatę sądową, gdy dla nieruchomości jest prowadzona księga wieczysta.
