Wspólnota mieszkaniowa – czym jest i jakie są obowiązki jej członków?
Wraz z rozwojem polskiej gospodarki, na początku lat 90-tych dwudziestego wieku, zaistniały prywatne firmy, które oferowały – i oferują do dziś budowę oraz sprzedaż lokali mieszkalnych. Gdy wiele lokali znajduje się w obrębie jednej nieruchomości, tworzone są wspólnoty mieszkaniowe. W naszym artykule przeanalizujemy, czym one są w świetle przepisów, a także jakie obowiązki mają poszczególni członkowie takich wspólnot.
Co to jest wspólnota mieszkaniowa?
Wspólnoty mieszkaniowe stanowią jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej. Powstanie wspólnot mieszkaniowych (w skrócie WM), wiąże się z Ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, która weszła w życie 1. stycznia 1995 r. W akcie tym zostały szczegółowo określone zasady ustanawiania własności lokali oraz obowiązki właścicieli i zarządu. Zgodnie z Art. 6. Ustawy wspólnotę mogą utworzyć właściciele, których lokale wchodzą w skład danej nieruchomości. Mają oni też swoje udziały w nieruchomości wspólnej, do której zaliczane są: grunt, części budynku i urządzenia, które służą wszystkim lokatorom i właścicielom.
Wspólnoty dzielą się na małe lub duże. Małe obejmują maksymalnie 7 – zaś duże co najmniej 8 lokali. Duże wspólnoty mają obowiązek utworzenia zarządu, złożonego z minimum jednej osoby. Zarządzanie nieruchomością wymaga jednak olbrzymiej wiedzy i doświadczenia, dlatego wiele wspólnot decyduje się na mocy stosownej uchwały powierzyć tę odpowiedzialność firmie zewnętrznej, która przejmuje pieczę nad jej obowiązkami.
Główne obowiązki członków wspólnoty
Przed zarządem wspólnoty mieszkaniowej, reprezentującym wszystkich jej członków, stoi wiele różnych wyzwań, z zakresu finansów oraz zarządzania. Jak zauważa Aneta Kacprzak z Sekro Nieruchomości: zgodnie z Ustawą z 1994 r., wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Jakie jeszcze powinności należą do wspólnot? Zadań jest wiele, a ich realizacją zajmują się zarząd lub zarządca budynku, którzy odpowiadają za:
- utrzymanie nieruchomości w należytym stanie technicznym i bieżące konserwacje,
- stałą kontrole wydatków,
- planowanie rocznego budżetu i tworzenie sprawozdań z jego wykonania,
- zawieranie umów z dostawcami mediów,
- zwoływanie zgromadzeń w celu podjęcia uchwał.
Zarządy wspólnot bardzo często oddelegowują powyższe zadania licencjonowanemu zarządcy, by mieć pewność, że nieruchomość oraz finanse właścicieli będą pod stałym nadzorem zespołu wykwalifikowanych menadżerów i księgowych.