Warunki zabudowy, czyli co można zbudować na działce?

Własna działka budowlana to pierwszy krok na drodze do wymarzonego domu. Aby spełnić marzenie o własnych „czterech kątach”, trzeba najpierw zmierzyć się z trudnościami natury urzędowej. Okazuje się, że nawet na własnej działce nie można postawić budynku o dowolnych parametrach. Należy przestrzegać niektórych obostrzeń i starać się uzyskać przychylną decyzję odpowiednich jednostek administracyjnych. Co można, a czego nie można wybudować na działce?

Podstawowy dokument – plan zagospodarowania przestrzennego

Przeznaczenie danej nieruchomości oraz opis możliwości jej zabudowy określa się w planie zagospodarowania przestrzennego. Taki dokument sporządza się na podstawie wcześniej przygotowanego studium uwarunkowań dla danej gminy i wydaje się go w formie uchwały dla konkretnego terenu budowlanego. Co ważne, każda osoba ma prawo uzyskać wypis
z planu zagospodarowania przestrzennego.

Po co w ogóle powstaje plan zagospodarowania przestrzennego? Na to pytanie odpowiada ekspert z firmy INLAND BIMO PROPERTY SP. Z O.O. SPÓŁKA JAWNA, oferującej atrakcyjne działki budowlane: „Ten dokument narzuca pewne ograniczenia konstrukcyjno-budowlane. Chodzi o to, by zachować ład przestrzenny okolicy”.

Co zawiera plan zagospodarowania przestrzennego?

Najważniejszym elementem w planie zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczenie terenu. Na mapie zaznacza się to określonym kolorem. Na podstawie tej informacji określa się, co można wybudować na danym gruncie. Zazwyczaj określa się w planie następujące obiekty lub obszary użytkowe:

• budynek jednorodzinny,
• budynek wielorodzinny,
• lokal usługowy,
• tereny wolne pod lasy lub pastwiska (bez zabudowy).

W dokumencie często ujmuje się także tak zwaną nieprzekraczalną linię zabudowy. Jest to obszar na terenie działki budowlanej, który musi pozostać pusty. Nie należy również budować jakichkolwiek obiektów na terenie tzw. biologicznie czynnych obszarów. Chodzi tu o nawierzchnię ziemną z nasadzeniami.

W planie zagospodarowania przestrzennego można też znaleźć informacje o wymaganiach stawianych określonym obiektom budowlanym. Określa się m.in. maksymalną wysokość budynku, formę architektoniczną, kolorystykę dachów, możliwą liczbę kondygnacji itd. Czasem w planie zawarta jest także informacja o możliwych do zastosowania źródłach ciepła.

Kiedy decyzja o warunkach zabudowy jest konieczna?

Jeśli dla danej nieruchomości nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego, to warto starać się o decyzję o warunkach zabudowy. Taki dokument jest konieczny
w przypadku, gdy:

• chcesz zmodyfikować sposób użytkowania budynku,
• planujesz rozbudowę budynku lub nadbudowę,
• chcesz przeprowadzić na terenie działki roboty budowlane, których efekty wymagają pozwolenia na budowę,
• chcesz postawić na działce wolnostojący budynek mieszkalny, którego powierzchnia mieści się w całości na działce,
• chcesz zbudować wolnostojący parterowy budynek stacji transformatorowej.

Można więc uznać, że decyzja o warunkach zabudowy będzie potrzebna zawsze, gdy zachodzi potrzeba wprowadzania jakichkolwiek zmian na użytkowanej działce budowlanej.