Wycena nieruchomości – jak wygląda i ile kosztuje?

W celu wzięcia kredytu i dokonania podziału majątku oraz w sądach i urzędach – w wielu oficjalnych sytuacjach wycena nieruchomości jest konieczna. Dotyczy to domu, mieszkania czy działki budowlanej. Choć samodzielne oszacowanie wartości jest możliwe w przypadku sprzedaży czy kupna, to warto również wtedy skorzystać z usług fachowców. Sprawdź, na czym polega cały proces i zapoznaj się z jego cennikiem.

W jakim celu przeprowadza się wycenę nieruchomości?

Orientacyjne określenie wartości domu czy mieszkania można samodzielnie przeprowadzić w przypadku sprzedaży lub kupna. Wolno również zwrócić się w tym celu o pomoc do agentów i pośredników lub skorzystać z darmowych narzędzi. Dla sądów, banków czy organów podatkowych liczy się wyłącznie rzeczywista wycena nieruchomości (posiadająca moc prawną) przeprowadzana przez uprawnionego i kompetentnego rzeczoznawcę majątkowego. Usługa ta polega na przygotowaniu tzw. operatu szacunkowego – dokumentu, którego treść, forma i zakres jest określona w przepisach.

Zastanawiasz się, kiedy wycena nieruchomości jest niezbędna? Oto najpopularniejsze okoliczności:

dokonywanie podziału spadku lub majątku;

ustalanie wysokości czynszu;

ubieganie się o kredyt hipoteczny (w takim przypadku bank potrzebuje informacji o wartości budynku będącego zabezpieczeniem spłaty zobowiązań);

określenie wysokości podatku od nieruchomości;

egzekucja komornicza.

Podsumowując – oficjalna wycena nieruchomości jest potrzebna w sprawach rozstrzyganych sądowo, do przedłożenia organom podatkowym i przy zaciąganiu zobowiązania na budowę domu czy kredytowaniu zakupu mieszkania.

Metody wyceny budynku

Chcesz wiedzieć, jak wygląda proces określania wartości nieruchomości? Opiera się on na umowie zawartej pomiędzy właścicielem lokum a rzeczoznawcą majątkowym. W dokumencie pojawiają się ostateczny termin sporządzenia oraz informacje o celu i kosztach wyceny. Po analizie czynników, mających wpływ na wartość ocenianego obiektu, fachowiec wybiera sposób sporządzenia operatu. Najczęściej stosuje się podejście porównawcze, w ramach którego wyróżniamy trzy popularne metody:

Metodę porównywania parami

Opiera się na zestawieniu wyceny wartości lokum o konkretnych parametrach z co najmniej trzema analogicznymi nieruchomościami, które były przedmiotem kupna i sprzedaży.

Analizę statystyczną

Najmniej popularna z metod. Aby oszacować wartość mieszkania lub domu stosuje się zasady analizy statystycznej. W ten sposób badane są trendy wśród nieruchomości o zbliżonych parametrach do budynku podlegającego ocenie.

Metodę korygowania cen średnich

Przeprowadzenie ekspertyzy obejmuje w tym przypadku analizę cen nieruchomości o podobnych parametrach do wycenianego lokum. Na podstawie współczynników opisujących konkretne parametry budynku wykonuje się korektę średniej ceny rynkowej i ustala ostateczną wartość mieszkania czy domu.

Poza wymienionymi metodami można zastosować również kosztowe lub dochodowe podejście wyceny nieruchomości. W każdym z wariantów rzeczoznawca potrzebuje odpowiednich dokumentów, aby określić np. stan zagospodarowania czy przeznaczenie w planie miejscowym budynku.

Poza tym biegły musi wziąć pod uwagę takie czynniki jak: rodzaj, położenie i powierzchnia nieruchomości, standard lokum i jego wykończenia, aktualny stan techniczny i prawny, rok budowy czy dostęp do infrastruktury. Na operat szacunkowy zazwyczaj musimy czekać ok. dwóch tygodni, stworzenie skróconej formy może zająć zaś 5-7 dni roboczych.

Od czego zależy wartość wyceny nieruchomości?

Nie istnieje jednoznaczna odpowiedź na pytanie: ile kosztuje wycena nieruchomości? Przy szacowaniu kosztów należy bowiem wziąć pod uwagę nie tylko oferty różnych firm, ale i czynniki, które mogą wpłynąć na ostateczną cenę operatu szacunkowego. Cennik usług rzeczoznawcy rachunkowego może być uzależniony od:

zakresu, przedmiotu oraz celu wyceny (np. kupno lub sprzedaż lokum czy ubieganie się o kredyt hipoteczny);

typu, wielkości i charakteru nieruchomości (budynek komercyjny/rolniczy, działka czy mieszkanie itd.);

skomplikowania sytuacji prawnej lokalu;

lokalizacji mieszkania lub domu;

złożoności i czasochłonności zlecenia oraz stopnia skomplikowania samej wyceny;

oczekiwanego terminu wykonania wyceny oraz warunków jej wykonania;

kosztów pozyskania potrzebnych dokumentów np. prawa własności lokum;

ewentualnych opłat za pozyskanie danych rynkowych z najbliższej lokalizacji;

kompletności materiałów i dokumentacji.

ile kosztuje wycena nieruchomości

Na podstawie dostępnych danych można ocenić, że najtańsza jest zazwyczaj wycena mieszkania. Ceny rozpoczynają się od 300 zł i mogą osiągnąć wartość 1200 zł – zazwyczaj, gdy zależy nam na ekspresowym załatwieniu formalności lub w przypadku większych miast. Szacowanie wartości domu jednorodzinnego jest zwykle wyższe, a stawki zaczynają się od 500 zł. W przypadku lokum wielorodzinnego należy liczyć się z opłatą wyższą niż 1500 zł – średni koszt to 2700-3200 zł (podobnie w przypadku willi).

Wiesz już, jak przebiega i ile może kosztować operat szacunkowy. Poznaj również inne sposoby na wycenę nieruchomości.