Jak zawierać umowy dożywocia? Radzi notariusz Agata Łakota-Gątarz

Umowy dożywocia są w Polsce coraz popularniejsze, a stanowią w rozumieniu prawa umowy cywilnoprawne regulowane art. 908-916 Kodeksu cywilnego. W uproszczeniu dotyczą zaś przekazania praw własności do nieruchomości w zamian za dożywotnie utrzymanie przez nabywcę. Z tego względu zawierają one swoistą funkcję alimentacyjną i mają charakter losowy. Istotne jest zatem, by w odpowiedni sposób zawierać takie umowy, o czym opowiada notariusz Agata Łakota-Gątarz ze Świętochłowic.

Czym są umowy o dożywocie?

Umowy dożywocia, jak już wspomniano, to umowy cywilnoprawne, których przedmiotem jest przeniesienie praw własności nieruchomości ze zbywcy na nabywcę. Odbywa się to w zamian za zagwarantowanie dożywotnikowi dożywotniego utrzymania, pielęgnacji, opieki w trakcie choroby, a także godnego pochówku. Stronami takich umów są zatem najczęściej osoby starsze i ich bliscy, choć istnieją przypadki, kiedy to senior przekazuje swoją nieruchomość na fundację, organizację kościelną czy osobę niespokrewnioną. Jak dodaje notariusz Agata Łakota-Gątarz, dożywotnikiem może być tylko osoba fizyczna, a nabywcą zaś zarówno osoba fizyczna, jak i prawna.

Przedmiotem umowy dożywocia nie musi zaś być tylko dom jednorodzinny czy mieszkanie. Przekazywanymi nieruchomościami czasami są lokale użytkowe, domki rekreacyjne i grunty. Warto też podkreślić, że mienie takie nie podlega podziałowi w ramach spadku.

Czym umowa dożywocia wymaga przygotowania aktu notarialnego?

Notariusz Agata Łakota-Gątarz wyjaśnia, że każda umowa o dożywocie musi być sporządzona w formie aktu notarialnego pod rygorem jej nieważności. Dlaczego jest to tak ważne? Przede wszystkim istotne jest to z powodu czynności przeniesienia własności nieruchomości z jednego podmiotu na drugi, co zawsze wiąże się z koniecznością wizyty obu stron w kancelarii notarialnej. Dzięki temu odsetek spraw, w którym zawarcie umowy doszło w wyniku wprowadzenia zbywcy-seniora w błąd, jest praktycznie zerowy.

Ponadto akt sporządzany przez notariusza ma taką samą moc prawną, co orzeczenia sądowe, a to oznacza, że umowę o dożywocie zerwać można tylko w niektórych sytuacjach i wyłącznie za zgodą sądu. W większości przypadków wymiar sprawiedliwości pozwala jedynie na zmianę postanowień umownych, kiedy to nabywca zamiast opieki nad dożywotnikiem będzie musiał uiszczać mu comiesięczną rentę.

Co zawiera umowa o dożywocie?

Umowa o dożywocie prócz wszystkich danych identyfikacyjnych stron oraz nieruchomości (m.in. numer księgi wieczystej) powinna mieć opisane obszernie obowiązki nabywcy względem dożywotnika. Jak tłumaczy notariusz Agata Łakota-Gątarz przepisy prawne tylko ogólne wskazują korzyści, jakie zbywca musi obligatoryjnie ponieść w ramach umowy. Nie określają one zatem standardu życia oczekiwanego przez dożywotnika czy innych indywidualnych żądań. Aby uniknąć nieporozumień między stronami i procesów sądowych ważne jest zatem to, by dokument był obszerny. Im precyzyjniej opisane obowiązki nabywcy względem zbywcy, tym bezpieczeństwo jego interesów jest wyższe.

Istotne jest też to, by umowa o dożywocie regulowała kwestie ewentualnego zbycia nieruchomości przez nabywcę. W uogólnieniu przyjmuje się, że nieruchomość będąca przedmiotem takiego porozumienia jest obciążona prawem dożywocia, co w przypadku jej sprzedaży skutkuje obarczeniem odpowiedzialnością za świadczenia na rzecz dożywotnika kolejnego nabywcę. Takie sytuacje dotyczą jednak głównie rolników i wymagają szerszych konsultacji zarówno z notariuszami, jak i prawnikami.